GS.TS Hoàng Văn Cường
Tiền vào bất động sản không đáng ngại, tồn kho mới là cảnh báo
Thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 4.500 dự án bất động sản gặp vướng mắc, với tổng nguồn vốn bị ứ đọng hơn 3 triệu tỷ đồng. Đến nay, các cơ quan chức năng đã tháo gỡ khó khăn cho khoảng 1.025 dự án, qua đó khơi thông khoảng 800.000 tỉ đồng vốn đầu tư. Như vậy vẫn còn khoảng 3.475 dự án và 2,2 triệu tỷ đồng vốn đang chờ tháo gỡ.
Tại hội thảo "Mở khóa tăng trưởng - Động lực từ kinh tế tư nhân" do Báo Thanh Niên tổ chức chiều 8/6, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, thẳng thắn nhìn nhận các dự án bất động sản treo, các quỹ đất vướng mắc pháp lý nằm trong các kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc bản án kéo dài đã và đang gây ra sự lãng phí lớn. Yêu cầu đặt ra là phải sớm đưa các dự án ra thị trường, góp phần đưa cung - cầu gặp nhau.
“Việc tháo gỡ các dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài là nhóm có thể mang lại hiệu quả ngay, nếu thực hiện được sẽ mang lại rất nhiều tác động tích cực cho kinh tế - xã hội”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Phân tích kĩ hơn, GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó chủ tịch Hội Khoa học kinh tế Việt Nam, cho biết tăng trưởng đang trông chờ vào động lực mới là khoa học, công nghệ nhưng thường có "độ trễ". Vì vậy để tăng trưởng ngay chắc chắn phải dựa vào động lực "truyền thống" như xuất khẩu, tiêu dùng, đầu tư.
Trong lĩnh vực đầu tư, ngoài việc tăng đầu tư công thì phải có đầu tư tư nhân và lĩnh vực mà tiền đổ vào nhiều nhất, nhanh tạo ra sản phẩm nhất ở đầu tư tư nhân chính là lĩnh vực bất động sản.
"Đây sẽ là khu vực sẽ thu hút vốn rất lớn và có sự lan tỏa rất lớn cho nền kinh tế, lan tỏa đến các lĩnh vực khác, như xây dựng, máy móc, thị trường lao động… từ đó thúc đẩy tăng trưởng", ông Cường dẫn giải.
Về mức độ tác động, ông Cường cho rằng, khi dòng tiền rót vào bất động sản, rồi đưa vào thị trường và tiêu dùng được thì sẽ biến thành dòng tiền và lại quay trở lại, đóng góp vào GDP thì "không vấn đề gì". Vấn đề đáng lo ngại là khi đầu tư quá mức, sản phẩm không tiêu thụ được và bị chuyển thành bất động sản tồn kho.
Việc tồn kho thể hiện ở 2 góc độ, một là tồn kho của doanh nghiệp, không bán được hàng. Hai là tồn kho "tiềm tàng", đó là doanh nghiệp bán được nhưng người mua xong để đó. Nếu tổng tồn kho bất động sản lớn, bị ách tắc… thì sẽ gây nguy cơ mất cân đối.
Ông Cường lưu ý, mức độ tồn kho bất động sản khoảng dưới 30% thì "chưa phải vấn đề gì", nhưng trên 30% thì bắt đầu có dấu hiệu cảnh báo. Ở lĩnh vực bất động sản, thời gian tồn kho thường tính từ 8 - 10 tháng không đưa vào sử dụng, không đưa vào tiêu dùng...
"Dòng vốn đổ vào bất động sản nhiều hay ít không phải là vấn đề. Đây là yếu tố thúc đẩy tăng trưởng, nhưng phải có sự kiểm soát để không xảy ra đình trệ, khủng hoảng nguồn vốn", ông Cường nói.
Ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, thẳng thắn nhìn nhận các dự án bất động sản treo, các quỹ đất vướng mắc pháp lý nằm trong các kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc bản án kéo dài đã và đang gây ra sự lãng phí lớn. Yêu cầu đặt ra là phải sớm đưa các dự án ra thị trường, góp phần đưa cung - cầu gặp nhau.
“Việc tháo gỡ các dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài là nhóm có thể mang lại hiệu quả ngay, nếu thực hiện được sẽ mang lại rất nhiều tác động tích cực cho kinh tế - xã hội”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Đưa cung - cầu gặp nhau
Tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS tồn đọng giúp khơi thông kinh tế.
Chia sẻ về dòng vốn đang chảy vào bất động sản, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết vấn đề không chỉ nằm ở quy mô dòng vốn mà quan trọng hơn là làm thế nào để dòng vốn đó được lưu thông hiệu quả trong nền kinh tế.
Một bất cập lớn của thị trường hiện nay là sự lệch pha cung - cầu kéo dài. Trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn thì phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân lại thiếu hụt nghiêm trọng. Nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn nhưng nhiều người dân chưa có cơ hội tiếp cận sản phẩm phù hợp.
"Việc xử lý các dự án bị ách tắc nhiều năm không chỉ giúp giải phóng nguồn lực xã hội mà còn bổ sung nguồn cung cho thị trường, góp phần kéo giảm giá nhà và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân", bà Hằng nói.
Một giải pháp quan trọng khác theo đại diện Bộ Xây dựng đó là đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ và chuyển đổi số nhằm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Bộ Xây dựng đang khẩn trương hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh riêng.
Thông qua mã này, người dân và nhà đầu tư có thể tra cứu đầy đủ thông tin về pháp lý, quyền sử dụng đất, điều kiện giao dịch, lịch sử mua bán cũng như diễn biến giá của bất động sản. Việc công khai dữ liệu được kỳ vọng sẽ giúp thị trường vận hành minh bạch hơn, hạn chế đầu cơ và giảm rủi ro cho nhà đầu tư.
Bên cạnh các giải pháp đang triển khai, bà Hằng cho biết, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện hồ sơ chính sách để trình Quốc hội xem xét vào kỳ họp tháng 10.2026. Các đề xuất tập trung vào cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê.
"Mục tiêu là tăng nguồn cung nhà ở với chi phí phù hợp, giúp người dân có thêm lựa chọn, đặc biệt là công nhân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang. Khi chưa đủ điều kiện mua nhà, họ vẫn có thể tiếp cận chỗ ở ổn định thông qua hình thức thuê", bà Hằng nhấn mạnh.
Ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, cho biết Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã tham mưu, trình ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ cho các dự án thuộc diện đã nêu.
Hiện nay, các địa phương đang rất tích cực, quyết liệt rà soát những dự án bất động sản treo, các quỹ đất vướng mắc pháp lý, nằm trong các kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc bản án kéo dài, để từ đó phân loại, có hướng xử lý phù hợp.
Ông Tuấn nhấn mạnh "tinh thần không cầu toàn", tức là không đặt nặng yêu cầu phải giải quyết cùng lúc toàn bộ dự án, mà sẽ có sự phân loại thành phần để đưa ra giải pháp tương ứng. Chẳng hạn với hàng ngàn dự án thì phải xác định dự án nào sai về mặt trình tự, thủ tục, chậm tiến độ, vi phạm về tiền sử dụng đất; nguyên nhân do khách quan hay chủ quan…
"Nguyên tắc là không hợp thức hóa sai phạm, nhưng đảm bảo cái gì có thể giải quyết ngay được thì sẽ giải quyết ngay để kịp thời khơi thông nguồn lực", ông Tuấn nhấn mạnh.
