Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét hơn giữa các khu vực và phân khúc. Ảnh: T.Hoa
Đà tăng chậm lại từ quý III
Dữ liệu thị trường bất động sản 9 tháng năm 2026 do nền tảng dữ liệu bất động sản Biggee.vn tổng hợp cho thấy, thị trường đang chuyển sang một trạng thái khác so với giai đoạn tăng giá trước đó.
Nếu nhìn từ đầu năm, mặt bằng giá tại phần lớn khu vực và phân khúc vẫn tăng. Tuy nhiên, từ khoảng tháng 6-2026, tốc độ tăng đã chậm lại rõ rệt; một số thị trường bắt đầu ghi nhận điều chỉnh giảm. Vì vậy, mức tăng của 9 tháng chủ yếu phản ánh phần giá đã tích lũy trong những tháng đầu năm, thay vì cho thấy một chu kỳ tăng giá mới.
Sự thay đổi thể hiện khá rõ khi đặt các phân khúc cạnh nhau. Trong 20 tỉnh, thành được theo dõi, giá căn hộ chung cư bình quân tăng 8,4% so với đầu năm và tăng 3,2% so với tháng 6. Đây vẫn là phân khúc có mức tăng cao và đồng đều nhất, với chỉ 1/20 địa phương ghi nhận giá giảm.
Trong khi đó, biệt thự, liền kề và nhà phố thuộc các dự án thấp tầng tăng bình quân 5,9% so với đầu năm nhưng chỉ nhích 0,3% so với tháng 6. Điều này cho thấy phần lớn mức tăng đã diễn ra trong nửa đầu năm và phân khúc này đang dần chuyển sang trạng thái đi ngang.
Tín hiệu điều chỉnh thể hiện rõ hơn ở nhóm bất động sản gắn với đất. Giá đất mặt tiền chỉ tăng bình quân 1,3% trong 9 tháng; 8/29 tỉnh, thành được khảo sát đã ghi nhận giảm giá. Đáng chú ý nhất là đất nền dự án, khi giá bình quân chỉ tăng 0,2% so với đầu năm và giảm 1,2% so với tháng 6. Đây cũng là phân khúc duy nhất có mức biến động bình quân âm trong quý III.
Những con số trên cho thấy thị trường không còn vận động theo một chiều. Cùng thời điểm, có nơi giá tiếp tục tăng nhưng cũng có khu vực bắt đầu giảm; có phân khúc duy trì sức cầu trong khi những sản phẩm mang tính đầu tư cao hơn đã thể hiện sự thận trọng.
Hà Nội, giá cao nhưng phân hóa ngày càng rõ
Tại Hà Nội, diễn biến đáng chú ý nhất vẫn nằm ở thị trường căn hộ.
Cụ thể, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội tháng 9-2026 dao động khoảng 83-96 triệu đồng/m², tăng 12,7% so với đầu năm. Tuy nhiên, nếu so với tháng 6, mức tăng chỉ còn 2,3%. Diễn biến này tương đồng với thành phố Hồ Chí Minh, cho thấy sau giai đoạn tăng mạnh, giá căn hộ tại hai thị trường lớn đã có dấu hiệu chững lại khi mặt bằng giá ở mức cao và thị trường chịu thêm áp lực từ lãi suất.
Đáng chú ý hơn, phía sau con số bình quân là sự phân hóa khá mạnh giữa từng dự án. Trong khi một số dự án vẫn ghi nhận mức giá tăng đáng kể so với đầu năm, nhiều dự án khác đã xuất hiện mức điều chỉnh. Theo báo cáo, Phenikaa Hòa Lạc giảm 14,7% so với đầu năm; The Pride giảm 13,4%; Vinhomes Gardenia giảm 13,1%; Times City giảm 13%; Central Field giảm 10,8%; The Zei Mỹ Đình giảm 9,9%...
Ngay cả trong những khu đô thị quy mô lớn, diễn biến cũng không hoàn toàn đồng nhất. Báo cáo nhận định biến động tại một số đại đô thị có nguồn cung lớn và mức độ quan tâm cao dễ tạo cảm giác rằng toàn bộ thị trường đang giảm mạnh. Tuy nhiên, khi mở rộng phạm vi dữ liệu, vẫn có nhiều dự án tăng giá so với đầu năm.
Phân khúc đất ở Hà Nội cũng cho thấy sự phân hóa tương tự. Tính chung, giá đất mặt tiền của Hà Nội tăng khoảng 7,4% so với đầu năm và 2,1% so với tháng 6. Song mức biến động giữa từng khu vực rất khác nhau. Điều này cho thấy trong giai đoạn hiện nay, việc sử dụng mức tăng giá bình quân để đại diện cho toàn thị trường ngày càng khó phản ánh đầy đủ thực tế.
Chưa có làn sóng “cắt lỗ” diện rộng
Một trong những diễn biến đáng chú ý gần đây là trên thị trường xuất hiện nhiều thông tin về việc nhà đầu tư giảm giá, “cắt lỗ” bất động sản. Tuy nhiên, dữ liệu 9 tháng cho thấy cần nhìn nhận hiện tượng này thận trọng hơn.
Biggee.vn cho rằng thị trường đã bước vào giai đoạn điều chỉnh nhưng chưa xuất hiện một chu kỳ giảm giá trên diện rộng. Phần lớn phân khúc vẫn duy trì mặt bằng giá cao hơn đầu năm, dù tốc độ tăng đã thấp hơn đáng kể. Một số dự án, khu vực giảm giá khá mạnh là diễn biến có thật, nhưng chưa đủ để đại diện cho xu hướng của toàn bộ thị trường.
Điểm đáng lưu ý là khoảng cách giữa các phân khúc đang nới rộng. Căn hộ chung cư tăng bình quân 8,4% trong 9 tháng, trong khi đất nền dự án gần như đi ngang với mức tăng chỉ 0,2%. Đất mặt tiền cũng chỉ tăng 1,3%.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng giá tương đối rộng sang trạng thái phân hóa theo sản phẩm, vị trí và từng dự án cụ thể. Khi mặt bằng giá đã được đẩy lên cao, khả năng hấp thụ của thị trường và nhu cầu thực ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng quyết định diễn biến giá.
Vì vậy, những tháng cuối năm 2026, câu chuyện của thị trường bất động sản có thể không còn nằm ở việc giá tăng hay giảm trên diện rộng, mà là khu vực nào còn sức cầu, phân khúc nào duy trì được thanh khoản và mức giá nào được thị trường chấp nhận. Đây cũng là giai đoạn mà người mua cần thận trọng hơn với những mức giá chào bán đơn lẻ hoặc thông tin “cắt lỗ”, thay vì coi đó là đại diện cho xu hướng chung của thị trường.
