4 năm đầu tư đất tỉnh chưa về "bờ"
Nhìn giá vàng, giá bạc tăng mạnh mẽ thời gian qua, chị H (38 tuổi, TP.HCM, nhân viên văn phòng) suốt ruột khi không còn vốn đề đầu tư vào kênh này. Bởi, bao nhiêu vốn liếng chị H đã đổ vào đầu tư đất nền tỉnh khu vực Đồng Nai trong đợt sốt giai đoạn 2021-2022.
Năm 2021, thời điểm người người nhà nhà đổ xô đi lướt sóng bất động sản. Thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện các "điểm nóng", sốt đất nền rải rác ở các tỉnh thành ven Hà Nội, các thành phố lớn phía Bắc. Với thị trường phía Nam, sốt đất cũng tập trung ở vùng ven, tỉnh vệ tinh như Bình Dương (Dĩ An, Thuận An, Bàu Bàng, Tân Uyên), Long An, Nhơn Trạch (Đồng Nai), Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng… Thời điểm cuối 2021, nửa đầu 2022, nhiều khu vực tăng giá mạnh do kỳ vọng hạ tầng, công nghiệp và cầu đầu tư.
Chị H cũng là một trong rất nhiều nhà đầu tư chỉ tính "lướt sóng", không có ý định đầu tư lâu dài nhưng lại trở thành nhà đầu tư dài hạn bất đắc dĩ. Chị H kể: "Tôi lướt 4-5 lô đất, cứ mua vào tầm 3-4 tháng, tìm được khách mua là tôi bán ra, có lô lãi nhiều nhất 400 triệu đồng. Cuối năm 2021, tôi đang lướt sóng ngon thì thị trường gãy sóng. Lúc đó, tôi vừa đặt cọc mua mảnh đất nông nghiệp 2.800 m2 với giá gần 3 tỷ đồng. Đến ngày vào tiền, không tìm được khách để mua lại, bỏ cọc thì mất 300 triệu tiền cọc nên đành chấp nhận xuống tiền".
Đến giữa năm 2022, chị H tìm khách bán ra nhưng mảnh đất của chị được khách trả giá với mức giá giảm 40% so với thời điểm chị mua vào. Với mức giảm vậy, chị không chấp nhận bán.
"Đến giờ, sau 4 năm, tôi vẫn chưa về bờ và cũng chưa có thanh khoản. Nhìn số vốn lớn nằm im bao năm trời mà chỉ biết thở dài giá như hồi đó không lao theo cơn sốt", chị H chia sẻ.
Trong khi đầu tư vào đất tỉnh nằm im thì kênh đầu tư vàng, bạc lại tăng mạnh, chị H than: "Nhìn giá vàng, bạc tăng mạnh mà tiếc vì không cón vốn. Tính ra, thời điểm năm 2021, với số tiền 3 tỷ đồng mua đất nếu được chuyển sang đầu tư vàng hoặc bạc, bức tranh tài chính có thể đã rất khác.
Tính đến ngày 21/1, giá vàng đã lập đỉnh mới ở mốc 170 triệu đồng/lượng.
Với mức giá vàng khoảng 58 triệu đồng/cây vào năm 2021, số tiền 3 tỷ đồng tương đương khoảng 51,7 cây vàng. Nếu giữ đến thời điểm hiện tại, khi giá vàng đã lên mốc khoảng 170 triệu đồng/cây, số vàng này có giá trị xấp xỉ 8,8 tỷ đồng, tức lãi gần 5,8 tỷ đồng, gấp gần 3 lần vốn ban đầu.
Trong khi đó, nếu lựa chọn bạc thỏi 999 – một kênh đầu tư ít được chú ý hơn vào thời điểm đó – với mức giá năm 2021 khoảng 30 triệu đồng/kg, 3 tỷ đồng có thể mua được khoảng 100 kg bạc. Đến nay, khi giá bạc thỏi 999 đã tăng lên quanh 95–100 triệu đồng/kg, khối tài sản này có thể đạt giá trị gần 9,5–10 tỷ đồng, cao hơn cả phương án đầu tư vàng".
Chị H ước rằng, giá như chị đừng bỏ 3 tỷ mua đất nền tỉnh để rồi "chôn vốn" mấy năm. Tiền đó để mua vàng, bạc có phải giờ đã lãi gấp 3 lần.
Ngồi tính lại bài toán đầu tư, chị H càng không giấu được sự tiếc nuối. Theo chị, trong cùng một giai đoạn, việc lựa chọn sai kênh đầu tư và sai thời điểm không chỉ khiến dòng vốn bị “chôn” suốt nhiều năm, mà còn làm nhà đầu tư bỏ lỡ những cơ hội sinh lời lớn từ các tài sản có tính thanh khoản cao hơn như vàng hay bạc.
“Bao vốn nằm im trong đất, muốn thoát ra cũng không được”, chị H thở dài, cho rằng đây là bài học đắt giá của bản thân khi đã mù quáng chạy theo cơn sốt, để rồi phải chấp nhận cảnh vốn bị đọng, không biết đến bao giờ mới có thể thu hồi.
Chị Thanh Mai (32 tuổi, Hà Nội) cũng chia sẻ mua một miếng đất nền 2,9 tỷ ở Quảng Ninh hồi năm 2021. Lúc đó, chị Mai mua đúng vào thời điểm đất đang đỉnh, giờ giá xuống còn 2,1 tỷ đồng, mất trắng 800 triệu đồng, chưa kể vốn bao năm đjuọng lại và chi phí cơ hội. Cũng may, số tiền bỏ ra đầu tư nhà đầu tư này không vay vốn ngân hàng nên đỡ áp lực hơn các nhà đầu tư khác.
Năm 2026 đất nền có thể phục hồi chậm nhưng khó kỳ vọng bùng nổ
Không riêng gì 2 trường hợp đầu tư trên, nhiều nhà đầu tư khác cũng còn "chôn vốn" khi đầu tư vào đất tỉnh thời điểm cuối năm 2020, đầu năm 2021. Thị trường lúc đó ghi nhận các nhà đầu tư ở Hà Nội, TP.HCM đổ về các tỉnh vệ tinh "săn" đất. Tâm lý của nhiều nhà đầu tư lúc đó là đua mua theo sóng, thiếu phân tích pháp lý (mua đất chưa đủ "sổ, pháp lý" hoặc chỉ nghe tin quy hoạch), đến khi khu vực/địa bàn hết "sóng" sẽ không có thanh khoản.
Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư "mắc kẹt" do sai lầm dùng đòn bẩy tài chính cao (vay ngân hàng với tỷ lệ trên 50% vốn) khiến chi phí gồng nặng khi thanh khoản yếu, dù giá đi ngang cũng không đủ hoàn vốn.
Ngoài ra, nhà đầu tư mua đất ở nơi có nguồn cầu thực yếu do mua theo tin đồn, mua đất ở xa nên nhà đầu tư không xác minh được nhu cầu thực, mua tại những địa bàn không có nguồn cầu. Khi lực lượng đầu cơ rút đi sẽ không tìm được người mua.
Không ít nhà đầu tư mua đất theo "sóng" đã phải nhận bài học "chôn vốn", không có thanh khoản. (Ảnh minh họa)
Thực tế, từ cuối năm 2022 đến nay, đất nền tại nhiều địa bàn phía Nam giảm giá sau đó đi ngang, thanh khoản xuống thấp. Thị trường đất nền chưa ghi nhận điểm sáng rõ rệt khi tỷ lệ hấp thụ liên tục duy trì ở mức thấp, phổ biến dưới 20%. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy năm 2023, tỷ lệ hấp thụ đất nền chỉ khoảng 10%, năm 2024 là 15,15% và năm 2025 khoảng 18%. Cả năm qua, thị trường phía Nam ghi nhận khoảng 9.450 nền đất được mở bán, với gần 1.700 sản phẩm được hấp thụ.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, sau đợt tăng nóng mang tính cục bộ hồi tháng 4, nhu cầu tìm mua đất nền nhanh chóng hạ nhiệt, giảm trung bình 15-20% so với cùng kỳ năm trước, nhiều thời điểm lượng tìm mua giảm 30-40%. Tiêu thụ đất nền với các dự án mở bán duy trì khoảng 20-30% rổ hàng.
Giá đất nền và lượt tìm kiếm hồi phục nhẹ so với 2023 nhưng vẫn chưa quay lại mốc 2021-2022, riêng Bà Rịa – Vũng Tàu (nay thuộc TP.HCM) vẫn giảm. (Nguồn dữ liệu thị trường quý 3/2025 của Batdongsan.com.vn)
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận xét, suốt 4 năm qua, giao dịch đất nền phía Nam gần như đi ngang. So với giai đoạn giá đạt đỉnh, dù giá không giảm sâu nhưng cũng chưa về lại mặt bằng giá trước năm 2022. Những nhà đầu tư "đu đỉnh" nếu không chấp nhận cắt lỗ thì khó bán được hàng, khó hoàn vốn.
Theo ông Tuấn, hiện nay nhiều ngân hàng thận trọng với các khoản vay mang tính đầu cơ nên thanh khoản của loại hình đất nền sẽ khó hồi phục, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất bắt đầu tăng trở lại. Nếu hạ tầng tại những khu vực nhà đầu tư "đu đỉnh" không có đột phá mạnh mẽ, thời gian "chôn vốn" có thể còn lâu hơn nữa. Với những nhà đầu tư không dùng đòn bẩy tài chính, tài sản đầu tư có pháp lý sạch nên giữ bình tĩnh, chờ thị trường hồi phục hoặc khi có quy hoạch hỗ trợ.
Theo các chuyên gia, với những người có nhu cầu mua ở thực nên chọn đất có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng rõ ràng, ưu tiên vùng đã hoàn thiện; tránh mua theo "tin đồn" quy hoạch. Việc lướt sóng đất nền bằng đòn bẩy tài chính thời điểm này có thể sẽ rủi ro, vì dự báo năm 2026 đất nền có thể phục hồi chậm nhưng khó kỳ vọng bùng nổ.
