Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt ( PDR) đang có ba khoản vay tại Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) với tổng dư nợ khoảng 8.834 tỷ đồng, phục vụ thương vụ đầu tư vào siêu dự án Lotte Eco Smart City tại Thủ Thiêm, TP.HCM thông qua việc mua 35% cổ phần của Công ty Lotte Properties HCMC.
Trong đó, khoản vay 5.068 tỷ đồng phục vụ nhận chuyển nhượng 35% vốn Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, khoản 2.727 tỷ đồng để góp thêm vốn và khoản 1.039 tỷ đồng bù đắp chi phí nhận chuyển nhượng.
Các khoản vay có thời hạn trả gốc từ năm 2030 đến 2034. Đáng chú ý, lãi suất được xác định theo lãi suất tham chiếu dành cho khách hàng doanh nghiệp lớn (CIB) của MB cộng biên độ 3,37%/năm.
Nguồn: BCTC PDR
Theo biểu lãi suất MB công bố áp dụng từ ngày 29/10/2026, các khoản giải ngân VND từ tháng 3/2025 có lãi suất tham chiếu 9,4%/năm với kỳ hạn trên 12 đến 60 tháng và 9,9%/năm với kỳ hạn trên 60 tháng.
Cộng biên độ 3,37%, lãi suất tính toán tương ứng khoảng 12,77–13,27%/năm, tùy thời hạn giải ngân. Nếu áp dụng mức 13,27% cho toàn bộ dư nợ 8.834 tỷ đồng trong đủ một năm, tiền lãi tương đương khoảng 1.172 tỷ đồng/năm, tức hơn 3,2 tỷ đồng/ngày.
Ngoài MB, Phát Đạt còn có khoản vay vốn lưu động tại VPBank với dư nợ khoảng 46,4 tỷ đồng, lãi suất công bố dao động 10,5–13,3%/năm.
Các khoản vay phục vụ thương vụ Thủ Thiêm được bảo đảm bằng quyền tài sản liên quan đến Lotte Properties HCMC và bổ sung quyền tài sản phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng cổ phần tại Cao ốc Hòa Phú, doanh nghiệp liên quan đến dự án Thuận An 2.
Tính đến cuối tháng 9/2026, tổng dư nợ vay của Phát Đạt đạt khoảng 13.638 tỷ đồng, tăng hơn 7.815 tỷ đồng so với đầu năm. Riêng quý III, chi phí lãi vay ghi nhận đạt 180 tỷ đồng, tăng khoảng 143% so với cùng kỳ, trong khi doanh thu thuần chỉ đạt gần 24 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 13,7 tỷ đồng.
Báo cáo tài chính của Phát Đạt cũng cho biết tổng giá gốc để mua 35% vốn của Lotte Properties HCMC là là 10.393 tỷ đồng, tương ứng định giá công ty này ở mức gần 29.700 tỷ đồng.
Không chỉ Phát Đạt, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, NVL) cũng công bố những khoản vay có lãi suất đáng chú ý.
Theo báo cáo tài chính quý III/2026, Novaland có khoản vay tại PVcomBank với hạn mức 1.527 tỷ đồng, đã giải ngân toàn bộ tính đến ngày 30/9/2026. Khoản vay áp dụng lãi suất 14,5%/năm trong năm đầu tiên và 15,96%/năm trong năm thứ hai. Các kỳ tiếp theo áp dụng lãi suất cơ sở cộng biên độ 4,66%/năm.
BCTC NVL
Với mức 15,96%, khoản vay 1.527 tỷ đồng tương đương khoảng 244 tỷ đồng tiền lãi mỗi năm nếu dư nợ giữ nguyên. Đây là mức lãi suất quy định cho năm thứ hai, chưa phải xác nhận lãi suất đang áp dụng tại cuối tháng 9/2026.
Tài sản bảo đảm gồm quyền tài sản phát sinh từ bốn dự án thành phần tại Mũi Né, Lâm Đồng và phần vốn góp tại công ty con.
Ngoài ra, Novaland còn ghi nhận khoản vay tại VPBank với dư nợ khoảng 2.444 tỷ đồng, lãi suất tại thời điểm giải ngân được thuyết minh là 13,5%/năm. Khoản vay được bảo đảm bằng tài sản liên quan đến dự án tại Long Hưng, Đồng Nai, cùng các khoản phải thu và phần vốn góp.
Đến ngày 30/9/2026, tổng dư nợ vay ngân hàng của Novaland đạt gần 33.000 tỷ đồng, chưa bao gồm các khoản trái phiếu.
Những khoản vay trên cho thấy chi phí vốn là yếu tố đáng chú ý đối với các doanh nghiệp bất động sản khi huy động hàng nghìn tỷ đồng để triển khai dự án, trong khi thời gian đầu tư và thu hồi vốn thường kéo dài.
