Chiều 15/7, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc (MTTQ) Việt Nam tổ chức hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).
Lối thoát nào cho trường hợp như ở HH Linh Đàm?
Tại hội nghị, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: Dự án Luật dự kiến sẽ trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI (tháng 10/2026) với mục tiêu sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn còn tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn để thúc đẩy phát triển thị trường đồng thời nhằm góp phần ổn định chính trị - xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh, quốc phòng bảo đảm an sinh xã hội.
Dự thảo luật gồm 10 chương, 61 điều, đề xuất sửa đổi luật tập trung giải quyết các nhóm chính sách lớn, trong đó có: sửa đổi, bổ sung quy định về: kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; sửa đổi, bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản; sửa đổi, bổ sung về hợp đồng kinh doanh bất động sản…
Quang cảnh hội nghị. Ảnh: T.Đ.
Góp ý tại hội nghị, chuyên gia Vũ Đình Ánh tập trung vào vấn đề nghĩa vụ của chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch, kinh doanh bất động sản (BĐS). Theo ông Vũ Đình Ánh, cùng với nghĩa vụ, dự thảo luật cần quy định về quyền của các chủ đầu tư dự án bất động sản.
Ông Vũ Đình Ánh nêu ví dụ, việc chuyển nhượng dự án khi chưa được hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, thì liệu có chuyển được không, bởi tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Ông Ánh cho rằng, điều này “không khác gì khuyến khích bán hàng giả, hàng nhái”, bởi dự án không đủ điều kiện pháp lý, tại sao lại cho chuyển nhượng.
Mong muốn có những bổ sung, điều chỉnh, thảo luận kỹ về các quy định liên quan đến nghĩa vụ của chủ đầu tư, ông Vũ Đình Ánh cho rằng, phải giải quyết được 2 vấn đề cốt lõi đang nổi lên ở thị trường bất động sản.
Đầu tiên, là việc rất nhiều dự án bất động sản không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ. Trong khi quy định của pháp luật, nhà đầu tư phải thực hiện rất nhiều nội dung về vấn đề này, tuy nhiên, họ không làm. Điển hình là vụ ở HH Linh Đàm , do sai về quy hoạch, nên người dân không được cấp sổ đỏ.
“Nếu các chủ đầu tư tuân thủ theo quy định của pháp luật thì chẳng có chuyện gì cả, nhưng thực tế họ đâu có tuân thủ. Vậy thì trong luật phải có quy định để ít nhất có cơ chế xử lý và lối thoát cho câu chuyện khi chủ đầu tư không tuân thủ thì sao. Điều này có thể ảnh hưởng đến hàng nghìn, hàng vạn người sở hữu bất động sản mà họ không được cấp giấy chứng nhận. Lỗi không phải ở họ, mà là của chủ đầu tư, nhưng lại không xử lý được”, ông Vũ Đình Ánh nói.
Vị chuyên gia này nói thêm rằng, ông rất ngạc nhiên khi ở HH Linh Đàm có đề xuất trả lại nhà và trả lại tiền bằng với thời điểm mua nhà. “Nghe có ổn không, không ổn một tí nào. Có những đề xuất như vậy là bởi vì chúng ta không có quy định ở luật. Vì thế, nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ như chúng ta quy định thì giải quyết thế nào để bảo vệ lợi ích của các bên có liên quan”, ông Vũ Đình Ánh phân tích.
Ngăn chặn, giảm thiểu các rủi ro tài chính
Vấn đề thứ hai, theo ông Vũ Đình Ánh, trong luật cũng nêu về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia việc bán, mua, thuê, cho thuê, thuê mua… bất động sản. Các nội dung giống với một hợp đồng kinh tế hoặc hợp đồng dân sự giữa người có bất động sản và người muốn mua bất động sản. Từ đó, ông Vũ Đình Ánh cho rằng, nên thiết kế một hợp đồng mẫu, có nội dung quyền và nghĩa vụ của các bên, để áp dụng khi ký hợp đồng, không cần phải đưa vào luật.
Một vấn đề nữa, chuyên gia Vũ Đình Ánh nêu rằng, trong dự thảo quy định có nêu về nghĩa vụ của chủ đầu tư là phải đảm bảo nguồn tài chính. Nhưng thế nào là đảm bảo nguồn tài chính này, bởi hiện nay, vấn đề này nổi lên rất phức tạp trên thị trường.
Theo ông Vũ Đình Ánh, nhiều chủ đầu tư bất động sản đi vay toàn bộ, rồi thế chấp bằng chính dự án đó. Khi được nhận dự án, thậm chí chưa triển khai được gì, họ bán cho khách hàng và khách hàng cũng dùng chính căn hộ hình thành trong tương lai để đi vay. Từ đó, dẫn tới nguồn tài chính cực kỳ rủi ro. Thêm nữa, có những trường hợp chuyển nhượng một phần dự án, nhưng khi đi vay vẫn thế chấp cả dự án, rồi người được chuyển nhượng cũng mang phần dự án được chuyển nhượng để thế chấp vay vốn.
“Điều này sẽ nảy sinh rủi ro tín dụng. Cùng một bất động sản có rất nhiều thế chấp. Có những người mua nhà họ không thể có giấy tờ, hoặc thậm chí còn bị đuổi ra khỏi nhà nếu bị ngân hàng thu hồi, vì cả dự án đã bị ông chủ đầu tư mang đi thế chấp…”, ông Vũ Đình Ánh phân tích, cho rằng, cần thiết phải xem xét các nội dung liên quan để giảm thiểu rủi ro tài chính trong lĩnh vực rất phức tạp này.
