Sau một năm phục hồi tương đối tích cực, thị trường bất động sản đã sớm phát đi tín hiệu chững lại ngay từ quý I/2026. Nguyên nhân chủ yếu đến từ mặt bằng lãi vay duy trì ở mức cao, cùng với việc tín dụng bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước. Điều này kéo theo sự suy yếu rõ rệt của lực cầu, đặc biệt ở các phân khúc mang tính đầu cơ cao.
Trong bối cảnh đó, thanh khoản thị trường suy giảm cũng tạo áp lực điều chỉnh lên mặt bằng giá. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com, giá rao bán bình quân đất nền tại Hà Nội trong quý I/2026 giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, trong khi tại khu vực TP.HCM (trước sáp nhập), giá nhà riêng ghi nhận mức giảm khoảng 2%.
Trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản đã phần nào phản ánh các thông tin kém tích cực khi ghi nhận mức điều chỉnh sâu so với vùng đỉnh trước đó. Hiện tại, định giá của nhiều doanh nghiệp đã trở nên hấp dẫn hơn, với P/B chỉ nhỉnh hơn nhẹ so với vùng đáy thiết lập trong năm 2022
Tuy vậy, DSC cho rằng, nhà đầu tư vẫn cần chọn lọc kỹ lưỡng, ưu tiên các doanh nghiệp có nền tảng hoạt động ổn định trong trung và dài hạn - thể hiện qua quỹ đất đủ lớn, pháp lý rõ ràng và khả năng duy trì kết quả kinh doanh tích cực trong các năm tới, như KDH và NLG khi một số dự án đang trong quá trình triển khai và từng bước ghi nhận kết quả.
Cụ thể, KDH sở hữu quỹ đất tương đối lớn tại TP.HCM và có lợi thế nhất định về pháp lý so với mặt bằng chung. Doanh nghiệp được kỳ vọng hưởng lợi từ quá trình phát triển hạ tầng khu vực. Trong ngắn hạn, dự án Gladia ghi nhận mức độ tiêu thụ khả quan, đóng góp vào kết quả kinh doanh giai đoạn 2025-2026, với doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế lần lượt ước đạt 5.048 tỷ đồng (tăng 8%) và 1.934 tỷ đồng (tăng 18%). Về trung - dài hạn, một số dự án như Solina, Bình Trưng Đông và Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng có thể tiếp tục bổ sung nguồn cung và hỗ trợ tăng trưởng.
Sử dụng kết hợp hai phương pháp RNAV và P/B với tỷ trọng tương đương, mức giá mục tiêu năm 2026 của KDH là 32.000 đồng/cổ phiếu.
 |
Trong khi đó, NLG là doanh nghiệp có lịch sử hoạt động lâu năm trên thị trường, sở hữu quỹ đất khoảng 700 ha tại TP.HCM và một số khu vực lân cận, đã hoàn thiện pháp lý ở nhiều mức độ, tạo điều kiện cho việc triển khai và mở bán trong các giai đoạn tới. Công ty đang bước vào chu kỳ bán hàng mới với hơn 3.000 sản phẩm, qua đó có thể hỗ trợ doanh số bán trước (presales) cải thiện, đồng thời duy trì triển vọng tăng trưởng trong trung hạn, đặc biệt giai đoạn 2027-2029.
Danh mục dự án đa dạng về khu vực và phân khúc giúp NLG phần nào giảm sự phụ thuộc vào một dự án đơn lẻ, đồng thời cải thiện khả năng thích ứng trong bối cảnh thị trường biến động. Bên cạnh đó, doanh nghiệp duy trì cấu trúc tài chính tương đối an toàn với mức đòn bẩy ở mức thấp và thanh khoản ổn định, hỗ trợ quá trình triển khai dự án.
Sử dụng kết hợp hai phương pháp RNAV và P/B với tỷ trọng tương đương, mức giá mục tiêu năm 2026 của NLG là 33.500 đồng/cổ phiếu.
