Chưa vội xuống tiền
Anh Trần Anh Minh (Bắc Ninh) kể lại, hồi tháng 5, vợ chồng anh xem một căn chung cư có diện tích 81 m², thiết kế 2 phòng ngủ ở huyện Thanh Trì (Hà Nội). Khi đó, chủ nhà chào giá 50 triệu đồng/m², tổng giá trị khoảng 4 tỷ đồng.
Thấy giá vẫn cao nên anh Minh quyết định chờ thêm. Mới đây, chủ nhà liên hệ lại với anh và hạ xuống 3,7 tỷ đồng, tương đương 46 triệu đồng/m². Như vậy, chỉ sau hơn một tháng, giá căn chung cư đã hạ 300 triệu đồng. Tuy nhiên anh Minh vẫn chưa mua vì cho rằng mức giá này vẫn cao So với giá trên hợp đồng thời điểm năm 2023 là 23 triệu đồng/m², mức này hiện đã gấp đôi.
Tương tự, chị Nguyễn Thuỳ Linh (Hải Dương) cũng cho biết, cách đây gần 3 tháng, vợ chồng chị cũng xem 1 căn chung cư 70 m², 2 phòng ngủ tại quận Bắc Từ Liêm. Khi đó, căn hộ này được chủ nhà nói giá 62 triệu đồng/m², tương đương 4,35 tỷ đồng/căn.
Tuy nhiên, đến đầu tháng 5, môi giới báo lại rằng do chủ nhà đang cần tiền nên quyết định hạ giá 200 triệu đồng, nhưng vợ chồng chị vẫn chần chừ chưa mua. Đến đầu tháng 6, chủ nhà gọi điện trực tiếp cho chị Linh và thương lượng: nếu thiện chí mua thì họ sẽ giảm thêm 200 triệu đồng nữa.
" Dù chủ nhà đã liên tục giảm nhưng thực sự tôi thấy giá vẫn cao nên quyết định chưa mua. Qua tham khảo thị trường tôi đoán chủ nhà trước đó đã "hét" giá quá cao, đến bây giờ không bán được mới giảm giá để thoát hàng. Ngoài ra, có thể họ muốn tạo cho người mua cảm giác mua được rẻ, nhưng thực sự vẫn đang đắt. Vợ chồng tôi quyết định chờ thêm một thời gian nữa xem thị trường thế nào ", chị Linh cho hay.
Nhiều người vẫn chờ giá chung cư Hà Nội giảm tiếp mới xuống tiền mua. (Ảnh: Minh Đức).
Thực tế, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã bắt đầu đi xuống từ tháng 10/2024. Dữ liệu của Công ty PropertyGuru Việt Nam cho thấy thị trường thứ cấp chung cư Hà Nội bắt đầu chững giá từ cuối 2024. Giá chào bán và lượng giao dịch tại nhiều dự án đã qua sử dụng có chiều hướng đi xuống so với cùng kỳ. Mức giảm phổ biến tại nhiều dự án là 2-5%.
Còn theo ghi nhận của Savills, khoảng 47% dự án chung cư thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận đà giảm giá chuyển nhượng trong quý I/2025. Biên độ giảm tùy từng dự án song mức trung bình giảm khoảng 1%.
Anh Nguyễn Văn Đoàn - một môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội nói, giá căn hộ chung cư đã xác lập đỉnh vào cuối năm ngoái. Từ đầu năm tới nay, nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá từ 300-500 triệu đồng/căn để tìm khách mua. Một số chủ nhà ngoài giảm giá còn chấp nhận chịu hết các chi phí chuyển nhượng.
Tuy vậy, nhiều người được anh Đoàn dẫn đến xem nhà, dù có nhu cầu thực nhưng vẫn không xuống tiền mua. Phần lớn cho rằng giá chung cư có thể giảm thêm nên chưa vội xuống tiền.
Cũng theo anh, thực tế, dù giá giảm nhưng nhiều chủ nhà chung cư vẫn đang có lãi. Đến nay, họ muốn chốt lãi để chuyển tới các kênh đầu tư khác hoặc đầu tư tại khu vực khác.
Giá chung cư thứ cấp sẽ tiếp tục giảm
Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, quá trình giảm giá chung cư Hà Nội thời gian qua chủ yếu trên thị trường thứ cấp và không còn mang tính cục bộ mà đang diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng giữa cung - cầu trên thị trường. Tuy nhiên, mức giảm hiện tại vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo ra làn sóng giao dịch lớn.
Bà Hằng phân tích thêm, xu hướng giảm giá đến từ sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư. Trong bối cảnh giá sơ cấp neo cao, người mua ngày càng có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp để tìm kiếm mức giá hợp lý hơn.
Giá chung cư thứ cấp khó tăng thời gian tới. (Ảnh: Minh Đức).
Trước thực tế đó, nhiều nhà đầu tư đã đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng ở giai đoạn trước đang điều chỉnh chiến lược, chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận nhằm tăng thanh khoản. Chính động thái này đã góp phần tạo ra làn sóng giảm giá trên thị trường thứ cấp.
" Mặt bằng giá chung cư thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới, đặc biệt khi người mua đang có thêm nhiều lựa chọn và thị trường dần trở nên cạnh tranh hơn ", bà Hằng nhận định.
Ông Nguyễn Anh Quê - chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, trong giai đoạn 2020-2024, nguồn cung chung cư hạn chế do thủ tục đầu tư gặp nhiều khó khăn, dẫn đến giá tăng mạnh. Tuy nhiên, mọi thứ đều có chu kỳ và quy luật cung - cầu, nên khi giá tăng quá cao, thị trường sẽ điều chỉnh.
Ông nêu giá chung cư Hà Nội đã đạt đỉnh vào tháng 10/2024, cả về lượng giao dịch lẫn giá bán. Từ tháng 11/2024, thị trường đã có dấu hiệu đảo chiều, giá và lượng giao dịch giảm. Xu hướng này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.
Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cũng đánh giá chung cư Hà Nội giảm nhiệt là diễn biến dễ hiểu sau 2 năm tăng nóng đến 35-40%. Ở những quý trước, giá nhà có thể leo thang 8-9% nhưng đến nay đã chững lại rõ rệt. Lý do là nhiều chủ nhà đã bắt đầu điều chỉnh sau thời gian "ôm" kỳ vọng bán giá cao. Nếu không giảm bớt, tài sản của họ sẽ khó thanh khoản bởi tâm lý chung của người mua là "đang chùn bước".
Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property lại cho rằng, hiện tượng giảm giá trên thị trường do nhiều nhà đầu tư chịu áp lực nặng nề về tài chính. Ông cho biết, người mua những dự án này phần lớn để đầu cơ, "lướt sóng" kiếm lời. Họ mới vào tiền khoảng 15-20% nhưng không có dày vốn để thanh toán theo tiến độ nên phải ồ ạt sang nhượng với mức giá cắt lỗ.
Cùng với đó, nguồn cung chung cư mới liên tục bổ sung càng khiến áp lực đẩy hàng mạnh hơn.
Ông Đinh Minh Tuấn - chuyên gia bất động sản - cho biết, giá chung cư Hà Nội tăng mạnh trong suốt 2 năm dẫn đến vượt khả năng chi trả của những người mua ở thực, các nhà đầu tư vì thế cũng bắt đầu thận trọng hơn. Ngoài ra, phân khúc chung cư chủ yếu hiện nay là cao cấp và hạng sang ít phù hợp với số đông người có nhu cầu dẫn đến tỷ lệ hấp thụ bắt đầu giảm.
Bên cạnh đó, sau giai đoạn tăng "nóng", tâm lý chờ đợi điều chỉnh từ người mua cũng ảnh hưởng tới giao dịch giai đoạn này.
