Dữ liệu quý II/2026 của CBRE cho thấy giá căn hộ thứ cấp bình quân đạt khoảng 62 triệu đồng/m², thấp hơn thị trường sơ cấp (76 triệu đồng/m²)
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Tp.HCM cho biết dữ liệu quý II/2026 của CBRE cho thấy giá căn hộ thứ cấp bình quân đạt khoảng 62 triệu đồng/m², thấp hơn thị trường sơ cấp (76 triệu đồng/m²).
Đáng chú ý, nếu cùng kỳ năm trước, giá căn hộ thứ cấp tăng tới 32%, thì hiện nay mức tăng chỉ còn khoảng 25%. So với quý trước, giá chỉ tăng khoảng 2%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trên 10% từng ghi nhận vào cuối năm 2025.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE tại TP.HCM
“Bức tranh hiện nay không phải là giá giảm mà là tốc độ tăng giá đã chậm lại rõ rệt”, bà Dung nhận định.
Theo chuyên gia CBRE, nguyên nhân lớn nhất đến từ việc thanh khoản trên thị trường mua đi bán lại suy giảm khi mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao, khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Ở một số khu vực, chủ sở hữu thậm chí đã phải hạ kỳ vọng lợi nhuận để đẩy nhanh giao dịch. Có những sản phẩm trước đây chỉ mất 1-2 tháng để bán, nay phải mất tới 6 tháng, thậm chí một năm vẫn chưa tìm được người mua.
Tuy nhiên, diễn biến này không đồng đều trên toàn thị trường. Những địa bàn hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng như Dĩ An hay khu vực phía Đông TP.HCM vẫn ghi nhận mức tăng giá cao hơn mặt bằng chung. Trong khi đó, một số khu vực khác gần như đi ngang hoặc giảm nhẹ do áp lực thanh khoản.
Ở thị trường sơ cấp, nguồn cung mới trong quý II đạt khoảng 6.000 căn, giảm 6% so với quý trước nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức cao, dao động từ 75-85% tùy dự án. Tính chung toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 73%, còn tỷ lệ hấp thụ của toàn bộ nguồn cung tích lũy lên tới 89-91%, kéo lượng hàng tồn kho xuống chỉ còn khoảng 2,3%.
Trong khi đó, Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE cho rằng sự chững lại của thị trường thứ cấp phản ánh sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE
Theo ông Kiệt, nếu trước đây nhiều người sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” trong 6-12 tháng thì hiện nay, với lãi suất cao, nhà đầu tư gần như không còn lựa chọn chiến lược này. Thay vào đó, họ ưu tiên sử dụng vốn tự có, kéo dài thời gian nắm giữ từ 1-3 năm và chỉ lựa chọn những sản phẩm có khả năng khai thác thực tế hoặc cho thuê tốt.
“Lãi suất cao khiến nhà đầu tư sàng lọc kỹ hơn. Chính điều đó làm tốc độ tăng giá của thị trường thứ cấp giảm xuống, dù mặt bằng giá vẫn tiếp tục đi lên”, ông Kiệt nhận định.
Dù vậy, cả hai chuyên gia đều cho rằng xu hướng này không đồng nghĩa thị trường bước vào chu kỳ giảm giá.
Bà Dương Thùy Dung dự báo trong khoảng 3 năm tới, giá nhà tại TP.HCM vẫn sẽ tiếp tục tăng nhờ nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị vùng ven, đặc biệt là khu vực Bình Dương cũ, cùng động lực từ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ.
Trong khi đó, Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định nửa cuối năm 2026, nhiều dự án từng vướng pháp lý tại khu vực lõi trung tâm sẽ được tái khởi động, góp phần cải thiện nguồn cung sơ cấp. Tuy nhiên, với mặt bằng lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, thị trường thứ cấp nhiều khả năng vẫn duy trì trạng thái giá tăng chậm nhưng khó giảm sâu trong thời gian tới.
