Người dân gặp khó về hạn mức chia tách thửa
Theo Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND ngày 27/9/2024 của UBND thành phố Hà Nội, có hiệu lực từ ngày 7/10/2024, việc tách thửa đất ở phải tuân thủ điều kiện về chiều dài, chiều rộng, diện tích tối thiểu. Thế nhưng một số quy định tách thửa mới của Hà Nội lại phát sinh vướng mắc cho người dân, thậm chí phát sinh nhiều tranh chấp.
Ông Nghiêm Dũng (ở Xuân La, quận Tây Hồ, Hà Nội) có căn nhà diện tích 70m2, xây đã lâu năm. Ông có 2 con nên chia đôi cho mỗi người con một nửa diện tích đất. Tuy nhiên, theo luật mới, gia đình không đủ điều kiện tách thửa. Như vậy, 2 con và sau này là cháu, chắt các đời sau phải đồng sở hữu miếng đất này.
Ông Dũng cho rằng Hà Nội đất chật người đông, diện tích tối thiểu tại các quận trung tâm chỉ nên quy định từ 30m2 như trước đây. Điều kiện mới về diện tích cũng như chiều rộng tiếp giáp đường đi phải từ 4m trở lên đang gây khó cho những gia đình có nhu cầu tách thửa cho con cái.
Tương tự, bà Vũ Thu Hiền (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho biết gia đình có mảnh đất hơn 90m2, đã làm thủ tục tách sổ từ năm 2023 nhưng nhận được câu trả lời từ địa phương là chờ quy định mới. "Nhưng với quy định hiện nay, tôi không thể tách thửa được nữa. Tôi rất buồn vì rõ ràng theo quy định cũ, tôi hoàn toàn có thể tách thửa", bà Hiền nói.
Một trường hợp tương tự là gia đình bà T.T (huyện Quốc Oai, Hà Nội) đã nộp hồ sơ để tách thửa các lô đất chia cho các con vào năm 2022. Theo hướng dẫn của bộ phận một cửa huyện Quốc Oai, gia đình bà đã nộp hồ sơ tại UBND xã để đổi sổ đỏ sang mẫu mới và tách sổ theo quy định lúc đó.
Tuy nhiên, sau khi nhận hồ sơ, cán bộ địa chính xã và lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Quốc Oai đều cho biết chưa thể thực hiện thủ tục hành chính do có công văn ngày 22/3/2022 của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội gửi tới các quận, huyện ở Hà Nội yêu cầu tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất.
Bà T. cho biết trong thời gian chờ đợi, bà đã chia đất cho 3 con trai để xây nhà và bán một phần đất cho họ hàng. Bên mua cũng sau đó hoàn tất việc xây dựng căn nhà 3 tầng và chuyển đến ở.
Một năm sau đó, khi bị Bộ Tư pháp "tuýt còi", ngày 27/4/2023, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội bãi bỏ công văn trên. Biết được thông tin này, gia đình bà T. tiếp tục đến cơ quan chức năng địa phương thực hiện thủ tục hành chính. Tuy nhiên, đại diện Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Quốc Oai và cán bộ xã đều cho biết đang chờ thêm chỉ đạo của cấp trên.
Đến tháng 9/2024, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 61 về diện tích tách thửa, hợp thửa với từng loại đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Lúc này, bà T. và nhiều hộ dân ngã ngửa vì điều kiện để tách thửa đã thay đổi. Theo quy định mới, tại các xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu để tách thửa là 80m2, cạnh tiếp giáp với đường giao thông phải từ 5m.
Đối chiếu với quy định này, cả 4 mảnh đất mà bà T. chia cho các con và đã bán đều đáp ứng điều kiện về diện tích nhưng mặt tiền tiếp giáp đường giao thông chỉ dài 4,5m. Do không đủ điều kiện tách thửa nên đến nay, gia đình bà T vẫn chưa biết sẽ phải xử lý ra sao để đảm bảo quyền lợi những người liên quan, phù hợp với hiện trạng sử dụng đất hiện tại.
Tách thửa đất dịch vụ cũng lộ nhiều bất cập
Không chỉ với đất thổ cư mà ngay cả đất dịch vụ là loại đất được nhà nước giao cho các hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp để chuyển đổi nghề nghiệp cũng đang gặp vướng. Dù chính sách này đã có từ gần 20 năm nay, tuy nhiên đến nay, một số quận, huyện của Hà Nội mới hoàn thành thủ tục để giao đất cho dân.
Gia đình ông A. (huyện Hoài Đức, Hà Nội) có 4 khẩu, được giao hơn 130m2 đất dịch vụ. Theo quy định tách thửa mới, các xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu để tách thửa là 80m2 trong khi mỗi khẩu trong gia đình chỉ được chia hơn 30m2 nên giờ không biết chia làm sao.
Theo ông A. đất thổ cư tự chia cho các con được nhưng đất này thuộc về tiêu chuẩn của từng người một, bố không có quyền dành cho các con.
Cũng tại Hoài Đức, bà K. chia sẻ đất dịch vụ được giao cho người dân hầu hết nằm ở vị trí đắc địa, sử dụng lâu dài nhưng do vướng quy định tách thửa nên nhiều hộ gia đình dù được giao đất nhưng vẫn để hoang. "Gia đình tôi đang có 3 sổ đỏ đồng sử dụng, bây giờ muốn bán thì 3 người phải ký, huỷ 3 sổ, người này muốn ký và người kia không ký thành ra rất phức tạp", bà K nói.
Còn chị Kim Ngọc (huyện Đông Anh, Hà Nội) cho rằng, quy định về điều kiện tách thửa hiện nay phần nào tạo áp lực cho người dân có nhu cầu về nhà đất. Giá cao, nguồn cung ít hơn sẽ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người, từ đó tác động tới thanh khoản thị trường bất động sản.
"Với căn nhà 60m2 nếu mức giá khoảng 65-70 triệu đồng/m2 tại vùng ven nội thành, người mua chỉ cần bỏ ra khoảng 4 tỷ đồng. Nhưng nếu thửa đất tối thiểu là 80m2, cũng với giá đó, người dân cần khoảng 5-7 tỷ đồng, thậm chí là cao hơn. Ở nông thôn liệu có mấy người đủ số tiền đó", chị Ngọc cho hay.
Dưới góc nhìn luật sư, ông Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch công ty luật SBLAW đánh giá quy định về điều kiện tách thửa hiện nay có thể ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền ồ ạt nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức. Bởi những người có nhu cầu mua đất với diện tích nhỏ để xây nhà riêng sẽ gặp khó khăn do nguồn cung giảm, ảnh hưởng đến thanh khoản bất động sản, đặc biệt tại các khu vực đang đô thị hóa.
Một số hộ dân có thể phải giữ đất chờ điều kiện phù hợp mới tách thửa, nhưng trong thời gian đó, họ vẫn phải đóng thuế đất hoặc chịu chi phí bảo trì cao, ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính lâu dài của gia đình.
Đặc biệt, các gia đình có quỹ đất hạn chế nếu mặt tiền hẹp hơn yêu cầu, hoặc ngõ vào không đủ rộng cũng không thể tách thửa, dẫn đến khó khăn trong việc phân chia tài sản. Những hộ có diện tích đất lớn cũng không dễ thể tách thửa do không đáp ứng điều kiện về ngõ hoặc mặt tiền.
"Thực tế là không ít gia đình đông con không đủ khả năng mua nhà mới cho từng người. Họ buộc phải trông chờ vào việc tách đất để con cái có nơi ở riêng", luật sư Hà nói.
Kể từ khi có quy định này, luật sư Hà cho biết đã ghi nhận nhiều mâu thuẫn do không thể giải quyết vấn đề chia đất trong gia đình. Điều này cho thấy quy định về điều kiện tách thửa mới có nhiều bất cập cho những gia đình có nhu cầu thực về tách thửa cho con cái.
Theo ông Hà, việc tách thửa cần được xem xét trên cơ sở phát triển bền vững, tránh phá vỡ quy hoạch chung, gây mất cân đối về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đồng thời bảo tồn các giá trị văn hóa, lịch sử.
Trước những bất cập này, vị luật sư kiến nghị nên xem xét điều chỉnh quy định theo hướng linh hoạt hơn, chẳng hạn cho phép tách thửa với diện tích nhỏ hơn trong trường hợp chia đất cho con cái, đi kèm một số điều kiện để tránh tình trạng lách luật.
