Các khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) bổ sung nguồn cung thuộc phân khúc trung cấp và vừa túi tiền cho thị trường TP.HCM.
Căn hộ TP.HCM thiết lập mặt bằng mới
Từ đầu năm đến nay, giá căn hộ tại TP.HCM tiếp tục tăng mạnh và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, qua đó thiết lập mặt bằng giá mới trên thị trường. Theo báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam, trong quý I/2026, giá sơ cấp phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM đạt mức 4.148 USD/m2 (tương đương 109 triệu đồng/m2), tăng 2,3% cho với quý trước và 7,3% so với cùng kỳ.
Dữ liệu từ Knight Frank cũng chỉ ra, giá chào bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM sau mở rộng đã tăng 11,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực lõi trung tâm (TP.HCM cũ), mức giá trung bình đạt 107 triệu đồng/m2, tăng 3,2% so với quý trước. Đây là mức giá cao nhất ghi nhận trong nhiều năm trở lại đây.
Trong khi đó, thống kê của Avison Young Việt Nam cho thấy, sau sáp nhập, giá căn hộ sơ cấp ở TP.HCM đạt 3.900 USD/m2. Quý I ghi nhận 15.000 sản phẩm mở bán, trong đó 35% đến từ dự án mới, tập trung nhiều nhất tại Bình Dương. Sau mỗi đợt mở bán, giá tăng trung bình 3% so với quý trước. Thanh khoản thị trường sơ cấp cải thiện, trong khi thị trường thứ cấp chững lại.
Có thể thấy, mặt bằng giá không chỉ tăng tại khu vực nội đô mà còn lan rộng ra các khu vực vừa sáp nhập như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Các khu vực này bổ sung nguồn cung thuộc phân khúc trung cấp và vừa túi tiền, góp phần tạo ra chênh lệch giá giữa các khu vực, nhưng chưa đủ để kéo giảm mặt bằng chung.
Xét theo nguồn cung, theo JLL, tại khu vực TP.HCM, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế, với các dự án từ Masterise Homes và Sunshine Homes. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, hai dự án ven biển Blanca City (Sun Group) và Maison Grand (Phú Mỹ) do Tumys Homes làm chủ đầu tư giúp thị trường sôi động. Trong khi đó, Bình Dương bổ sung nguồn cung trung cấp, giúp cơ cấu sản phẩm toàn thị trường TP.HCM (sau sáp nhập) cân bằng hơn.
Năm 2026, các dự án dự kiến hoàn thành gồm: Sunshine Sky City (V7–V8–V9) với 796 căn tại TP.HCM; Green Tower với 1.296 căn tại Bình Dương; Maison Grand với 1.248 căn sẽ được hoàn thiện và sẵn sàng bàn giao căn hộ từ cuối quý II/2026.
Còn theo One Mount Group, tổng nguồn cung căn hộ tại TPHCM trong quý đạt khoảng 3.700 căn, tăng 86% so với cùng kỳ, trong khi lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.800 căn, tăng gần 70%. Đáng chú ý, khu vực Bình Dương (cũ) tiếp tục đóng vai trò động lực chính khi chiếm gần 60% nguồn cung mở mới, tương đương khoảng 2.200 căn.
Tại Bình Dương (cũ), giá căn hộ trung bình đạt khoảng 56 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và 37% so với cùng kỳ. Một số dự án mới thậm chí đã vượt ngưỡng 70 triệu đồng/m2, phản ánh kỳ vọng tăng trưởng nhờ hạ tầng và các thay đổi hành chính.
Diễn biến này cho thấy xu hướng dịch chuyển mang tính cấu trúc của thị trường, khi các khu vực vệ tinh ngày càng trở thành “van điều tiết” nguồn cung và mặt bằng giá. Trong bối cảnh khả năng chi trả tại khu trung tâm ngày càng thu hẹp, các địa phương lân cận đang đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực.
Thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào giai đoạn tăng trưởng chọn lọc
Nhận định về diễn biến thị trường căn hộ TP.HCM, đại diện Avison Young cho rằng, giá bán căn hộ vẫn luôn duy trì tăng khi chi phí phát triển dự án bị đội giá. Dự báo giá bán sơ cấp trong năm 2026 không thể giảm do chi phí đầu vào tăng mạnh. Tiền sử dụng đất tăng theo bảng giá đất mới (có nơi tăng 26%), cộng hưởng cùng chi phí vật liệu xây dựng (tăng 3-5%) và sẽ còn tăng khi tình hình bất ổn của thế giới kéo dài.
Ông Alex Crane - Tổng giám đốc Knight Frank Việt Nam cho rằng, đà tăng giá căn hộ tại TP.HCM không chỉ mang tính chu kỳ mà đang phản ánh sự dịch chuyển cấu trúc của thị trường. Khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế và chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng, nguồn cung mới buộc phải định vị ở phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận, qua đó kéo mặt bằng giá đi lên.
Nói về nguồn cung TP.HCM, ông Alex Crane cho rằng, đến cuối năm 2027, thị trường TP.HCM mở rộng dự kiến sẽ cung cấp khoảng 50.000 căn, trong đó khoảng 30.000 căn đến từ TP.HCM sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Ngược lại, nguồn cung tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ tiếp tục tập trung vào các sản phẩm bình dân và trung cấp, với giá kỳ vọng tăng nhưng vẫn duy trì khoảng cách đủ lớn để hỗ trợ nhu cầu trong ngắn hạn.
Trong dài hạn, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào giai đoạn tăng trưởng chọn lọc, tập trung vào các dự án mang lại giá trị thực, nơi giá bán phản ánh đúng giá trị sản phẩm. Đây là các dự án có vị trí chiến lược, chất lượng sản phẩm cao và pháp lý minh bạch.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam
Xu hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục trong thời gian tới, nhờ nhu cầu ở thực từ tầng lớp trung và thượng lưu, nguồn cung hạn chế tại các khu vực trọng điểm, và xu hướng nâng cấp chất lượng sống. Đối với các phân khúc giá thấp hơn, nguồn cầu ở thực lớn kết hợp với việc cải thiện hạ tầng và hoàn thiện khung pháp lý sẽ là động lực thúc đẩy phát triển phân khúc này.
Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc DKRS tại một sự kiện vừa qua, thời điểm này chính là thời cơ thuận lợi cho việc tích lũy tài sản. Ông Tùng cho rằng, sự thanh lọc quyết liệt của thị trường bất động sản đang trực tiếp tạo đà cho các dự án có nền tảng vững chắc lên ngôi.
Cụ thể, những sản phẩm bất động sản hội tụ đủ ba yếu tố: pháp lý hoàn thiện, khả năng chuyển đổi dòng tiền nhanh và được hỗ trợ bởi nguồn vốn tin cậy sẽ là tâm điểm thu hút sự quan tâm. Đây không còn là sân chơi của tâm lý đám đông, mà là cánh cửa dành riêng cho những nhà đầu tư có kiến thức, đủ năng lực tài chính và định hướng chiến lược bài bản sau khi đã phân tích thấu đáo các biến số rủi ro. Trong bối cảnh hiện tại, sự thận trọng và tầm nhìn dài hạn chính là chìa khóa để khai thác tối đa dư địa phát triển mà thị trường đang mở ra.
