Tăng giảm từ 0,2 đến 3 lần
Trong văn bản của Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM (IEEr) về xây dựng bảng giá đất gửi đến Bí thư và Chủ tịch UBND TPHCM, IEEr cho rằng, để ổn định kinh tế vĩ mô, việc xây dựng bảng giá đất có tính khoa học là điều kiện tiên quyết để TPHCM phát triển.
IEEr khẳng định, việc xây dựng bảng giá đất đã được Bộ Chính trị định hướng xây dựng bảng giá cơ sở nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) áp dụng kể từ ngày 1/1/2026 nhằm ổn định giá bất động sản và đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội cho người lao động.
Do vậy, IEEr kiến nghị lãnh đạo TPHCM có định hướng xây dựng bảng giá đất trên nền tảng bảng giá đất được áp dụng trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (bảng giá đất theo quyết định 02/2020) nhân với hệ số K để áp dụng cho bảng giá đất ở mới 2026 với biên độ điều chỉnh tăng - giảm từ 0,2 đến 3 lần cho một lần điều chỉnh hệ số K nhằm ổn định giá thị trường không tăng lạm phát.
Trường hợp xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường như hiện nay tại TPHCM, còn nhân cho hệ số K là không hợp lý về hệ số.
Riêng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất phải bằng 30% giá đất ở cùng thửa đất. Hiện nay, các tỉnh như Nghệ An đang xây dựng giá đất nông nghiệp bằng 20% giá đất ở cùng thửa đất ở đã giúp người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở được đóng tiền sử dụng đất khá nhẹ nhàng.
IEEr kiến nghị, phương thức hệ số K chỉ cần tham vấn cơ quan tham mưu về mức độ phù hợp hệ số K áp dụng cho phù hợp với từng khu đất. Về lâu dài hệ số K điều chỉnh sẽ áp cho từng thửa đất và dự án khi làm sạch dữ liệu về đất đai trên địa bàn TPHCM.
“Nếu thực hiện đúng tinh thần chỉ đạo về việc xây dựng bảng giá đất do Bộ Tài chính đề xuất thì việc này rất nhanh và thuận tiện khi áp dụng hệ số K cho điều chỉnh bảng giá đất trong năm. Điều này có nghĩa là số lần điều chỉnh không bị khống chế trong giải quyết tiền sử dụng đất”, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện IEEr nói.
Theo ông Thuận, đây là điều rất thuận tiện cho Nhà nước tính giá đất trên hệ số, thay vì phải mời tư vấn thẩm định giá mất hàng chục năm vẫn không xác định được. Thậm chí, nhiều trường hợp xác định không chính xác đã bị xử lý hình sự trong thời gian qua dẫn đến rất nhiều hệ lụy.
Dẫn số liệu về bảng giá đất của 3 khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP.HCM trước khi sáp nhập, ông Thuận cho rằng bảng giá đất rất ổn định. Điều này được xem là bảng giá đất cơ sở để nhân với hệ số K điều chỉnh ra bảng giá đất lần đầu áp dụng toàn TPHCM kể từ ngày 1/1/2026 là phù hợp với thực tiễn, tạo tiền đề cho khu vực phụ cận phát triển theo. Trường hợp xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường như hiện nay tại TPHCM, còn nhân cho hệ số K là không hợp lý về hệ số.
Trong khi đó, bảng giá đất theo quyết định 79/2024 được áp dụng từ ngày 31/10/2024 tại TPHCM đang quá cao. Việc khảo sát, đánh giá, thẩm định giá trong quá trình xây dựng là phi thực tế dẫn đến nhiều hệ lụy, gây khó khăn cho đại đa số người dân lao động và doanh nghiệp bất động sản. Thậm chí gây khó khăn cho quản lý nhà nước trong giải quyết thủ tục tính tiền sử dụng đất vì xa rời thực tế.
Bởi phương thức hiện nay, lấy giá thị trường rồi nhân thêm hệ số K, khiến giá đất vượt xa khả năng chi trả của người dân. Thu nhập bình quân quốc gia chỉ khoảng 8,2 triệu đồng/tháng, trong khi giá đất và nhà ở xã hội rất cao. Một căn hộ 2 phòng ngủ giá 1,2 tỷ đồng khiến người lao động phải tích lũy nhiều chục năm mới mua nổi. Đây là nghịch lý khi bảng giá đất theo quyết định 79/2024 quá cao, xa rời thực tế.
Do đó, IEEr cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất mới lần này không nên làm theo cách mà quyết định 79/2024 đã làm, cần tuân thủ chỉ đạo của Bộ Chính trị và Bộ Tài chính đã hướng dẫn về áp dụng hệ số K trong xây dựng bảng giá đất.
Thu thập xong dữ liệu
Trong khi đó, ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất Sở Nông nghiệp - Môi trường cho biết, TPHCM đang xây dựng bảng giá đất trên cơ sở của một đơn vị tư vấn đã khảo sát, thu thập xong dữ liệu giá của hơn 7.500 tuyến đường. Việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố, sẽ làm căn cứ để áp dụng trong 12 trường hợp theo quy định Luật Đất đai 2024.
TPHCM đã khảo sát, thu thập xong dữ liệu giá của hơn 7.500 tuyến đường để xây dựng bảng giá đất mới.
Sắp tới, khi có dự thảo sẽ đưa ra để lấy ý kiến góp ý của các tổ chức, các tầng lớp nhân dân trước khi cấp có thẩm quyền ban hành quyết định. Qua khảo sát, thu thập thông tin cho thấy, nhìn chung giá đất đang xây dựng so với bảng giá đất theo quyết định 79 của UBND TPHCM đang áp dụng thì không chênh lệch nhiều.
Tuy nhiên, theo ông Đào Quang Dương, giả sử bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026 bằng bảng giá đất hiện nay, nhưng khi nhân với hệ số K sẽ tăng lên rất cao. Bảng giá đất mới được áp dụng cho 12 trường hợp cụ thể, chứ không phải một số trường hợp như trước kia, do đó sẽ có tác động sâu rộng đến các thành phần kinh tế.
Đầu tiên là ảnh hưởng trực tiếp đến người nộp tiền sử dụng đất như hộ gia đình, cá nhân. Thứ hai là tổ chức, cá nhân thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm sẽ phải đóng tiền tăng lên đáng kể, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất của doanh nghiệp, tác động không nhỏ đến nền kinh tế chung của đất nước.
Thứ ba là các doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất sẽ rất khó khăn. Đối với những người trực tiếp sản xuất, kinh doanh trên đất nông nghiệp cũng bị ảnh hưởng rất nặng nề, do phải nhân hệ số cao.
“Thực ra khi làm bảng giá đất trên nguyên tắc lấy giá thấp nhất, để đảm bảo rằng không ai thiệt, nhưng khi xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất thì không thể lấy chỗ thấp nhất”, ông Dương nói.
Do đó, người dân bị thu hồi đất được bồi thường sẽ không đồng ý, từ đó phát sinh khiếu kiện. Theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, các tuyến đường sẽ không còn địa giới quận, huyện mà sẽ theo phường, xã nên việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất cũng là vấn đề rất khó khăn.
