Hậu quả khi mua NƠXH "chui"
Nhà ở xã hội (NƠXH) đang từng bước thoát khỏi vị thế “bổ trợ” trong thị trường bất động sản để trở thành một cấu phần quan trọng của chiến lược phát triển đô thị và bảo đảm an sinh xã hội.
Tuy nhiên, với hàng triệu công nhân và người lao động có thu nhập thấp - lực lượng trực tiếp góp phần vận hành và tạo ra giá trị cho nền kinh tế đô thị - việc sở hữu một chỗ ở ổn định vẫn là bài toán nhiều trăn trở bởi còn những vướng mắc về các yếu tố về thủ tục và tâm lý.
Anh Nguyễn Văn Quân (công nhân làm việc tại Khu công nghiệp Sài Đồng, Hà Nội) cho biết, vợ chồng anh đã nhiều lần tìm hiểu về các dự án NƠXH nhưng vẫn còn khá lúng túng khi chuẩn bị hồ sơ.
“Nghe nói thủ tục bây giờ đã đơn giản hơn trước nhưng khi bắt tay vào làm thì vẫn có nhiều giấy tờ cần xác nhận, nhất là phần chứng minh thu nhập và tình trạng nhà ở. Chúng tôi không nắm rõ quy trình nên cũng lo làm sai hồ sơ hoặc thiếu giấy tờ. Vì thế, chúng tôi cũng nghĩ đến việc tìm người “hỗ trợ làm hồ sơ trọn gói” hoặc “suất ngoại giao”, anh Quân chia sẻ.
Luật sư Trịnh Thị Thu Hải, Văn phòng Luật sư Hoàng Huy (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho biết, việc mua bán NƠXH khi chưa đủ điều kiện (thường gọi là mua bán "chui") tiềm ẩn những rủi ro pháp lý cực kỳ lớn, đặc biệt đối với người mua.
Luật sư Trịnh Thị Thu Hải, Văn phòng luật sư Hoàng Huy, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội. Ảnh: Phương Hạnh
Theo Luật sư Trịnh Thị Thu Hải, căn cứ Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành, để mua nhà ở xã hội người dân phải đáp ứng được các điều kiện cụ thể theo quy định.
Mặc dù quá trình thu hồ sơ của chủ đầu tư rất chặt chẽ tuy nhiên vẫn có những trường hợp lợi dụng các kẽ hở để trục lợi, ví dụ như hoàn thiện giấy tờ về bảng lương, chứng minh thu nhập, kê khai không đúng thực tế để đủ điều kiện mua NƠXH; đã có nhà ở nhưng nhờ người khác đứng đơn, làm hồ sơ mua NƠXH khi thực tế người đó không phải là người có nhu cầu ở thực.
Hậu quả là khi bị thanh tra, kiểm tra nếu đã bốc thăm trúng và ký hợp đồng thì có thể bị xóa tên, hủy hợp đồng, thu hồi nhà ở, bị xử phạt theo quy định pháp luật.
Dự án nhà ở xã hội Minh Đức, xã Mê Linh, Hà Nội động thổ ngày 19-1-2026. Ảnh: Phương Hạnh
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 đánh giá, cái khó nhất trong quá trình đưa các dự án NƠXH đến đúng đối tượng chính là việc kiểm soát hồ sơ của khách hàng.
"Để tránh sai sót, chúng tôi tư vấn để khách hàng hiểu thuộc đối tượng nào thì làm hồ sơ đúng đối tượng đó. Tuy nhiên, hiện nay dữ liệu về công dân, tài chính, đất đai... chưa đầy đủ. Vì thế, chủ yếu vẫn phải dựa vào sự trung thực của khách hàng”, ông Anh Quê nhấn mạnh.
Không để chính sách nhân văn biến tướng thành công cụ trục lợi
Thời gian qua, hàng loạt chính sách đặc thù, tháo gỡ những “điểm nghẽn kinh niên” trong việc phát triển NƠXH, mở ra cơ hội an cư cho hàng triệu người lao động.
Khu nhà ở Hưng Thịnh, phường Kiến Hưng, Hà Nội. Ảnh: Phương Hạnh
Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Nghị định 261/2025/ NĐ-CP đã tháo gỡ nhiều vướng mắc về cơ chế chính sách cho người mua NƠXH.
Nổi bật như nâng mức thu nhập lên 20 triệu đồng/tháng với người độc thân và 40 triệu đồng với hộ gia đình. Đặc biệt, lãi suất vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội cũng giảm xuống chỉ còn 5,4%/năm, thấp hơn cả các gói tín dụng thương mại.
Không chỉ vậy, việc xác nhận thu nhập cho lao động tự do nay đã được giao cho cơ quan Công an dựa trên cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, giúp quy trình thực hiện trở nên minh bạch và chính xác hơn. Cơ quan quản lý cũng đẩy mạnh “hậu kiểm”, xử lý nghiêm minh các hành vi trục lợi nhằm đảm bảo mục tiêu nhân văn ban đầu.
Luật sư Trịnh Thị Thu Hải cho rằng, đối với người có nhu cầu ở thực về NƠXH thì không nên “ngại” tìm hiểu kỹ lưỡng, bởi đó là cơ hội để người dân hiện thực giấc mơ an cư.
“Trước tiên, người dân cần xác định mình thuộc đối tượng nào để chuẩn bị các đầu mục hồ sơ cho phù hợp với đối tượng đó. Thực tế, hồ sơ NƠXH đã được đơn giản hóa rất nhiều theo các quy định mới. Người dân cần tập trung vào 3 nhóm giấy tờ chính gồm điều kiện cư trú, điều kiện thu nhập và điều kiện nhà ở. Người dân có thể liên hệ trực tiếp chủ đầu tư thực hiện dự án mình quan tâm để đề nghị hướng dẫn.
Trường hợp muốn được tư vấn thì có thể tìm hiểu và liên hệ với đơn vị thực sự uy tín để tư vấn, hỗ trợ. Khi tư vấn cần tỉnh táo để tránh bị các đối tượng lợi dụng, đặc biệt khi các đối tượng đưa ra gợi ý về việc sẽ hoàn thiện hồ sơ (khi mình không đáp ứng được các điều kiện) hoặc những gợi ý về việc “suất ngoại giao”, “mua bán chênh”… Việc tự mình làm hồ sơ không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn đảm bảo an toàn về mặt pháp lý”, Luật sư Thu Hải đưa ra lời khuyên.
Hiện nay đã có quy định về việc cấp mã định danh đối với bất động sản, đây là một bước tiến quan trọng nhằm chuẩn hóa dữ liệu, tạo lập nền tảng cho việc kết nối, tích hợp với các hệ thống dữ liệu quốc gia, góp phần minh bạch hóa công tác quản lý đất đai.
Tuy nhiên đối với những trường hợp nhờ người khác đứng tên mua NƠXH hoặc chuyển nhượng/tặng cho “tạm thời” tài sản của mình để đủ điều kiện mua NƠXH thì thực tế chưa có quy định hay biện pháp để phát hiện các trường hợp này. Vì vậy cần thiết có hình thức về mặt hồ sơ, giấy tờ theo quy định để kiểm soát các trường hợp như vậy.
Luật sư Trịnh Thu Hải cũng đề xuất, để NƠXH đến được đúng đối tượng thì cần hậu kiểm quyết liệt hơn nữa.
“Thay vì chỉ kiểm tra hồ sơ đầu vào, cần định kỳ rà soát thực tế như Bắc Ninh, Hải Phòng đã và đang làm. Nếu phát hiện cho thuê lại hoặc bán "chui", phải thu hồi ngay lập tức và cấm đối tượng đó tham gia các chính sách nhà ở trong tương lai. Cần kết hợp liên ngành giữa các cơ quan để xử lý nghiêm các trường hợp sai phạm”, Luật sư Trịnh Thị Thu Hải đề xuất.
Thực tế cho thấy, chỉ khi các khâu xét duyệt, quản lý và giám sát được siết chặt, các sai phạm được xử lý dứt điểm và công khai, minh bạch thì chính sách NƠXH mới thực sự phát huy ý nghĩa nhân văn, đưa những căn nhà đến đúng người lao động thu nhập thấp đang cần một chỗ ở ổn định.
