Mua căn hộ bình dân sau 10 năm bỗng sở hữu nhà 'cao cấp'

Nhiều chung cư cũ Hà Nội tăng giá gấp đôi, gấp ba sau nhiều năm sử dụng. Ảnh: Nam Khánh.

Năm 2013, chị Hương mua một căn hộ rộng gần 80 m2 trên đường Vũ Phạm Hàm (phường Yên Hòa), giá bán giao chưa đến 25 triệu đồng/m2. Trong giai đoạn 2016-2017, chị nhiều lần tính chuyện bán nhà để chuyển sang khu vực khác, tuy nhiên khi rao bán, khách mua chỉ trả 22-23 triệu đồng/m2. Thấy lỗ nên chị Hương không bán.

“Lúc đó, mọi người coi chung cư như tiêu sản, giống xe máy, ôtô - càng sử dụng càng mất giá. Ai cũng mặc định căn hộ cũ, lỗi thời thì buộc phải hạ giá mới bán được”, chị kể.

Thế nhưng khoảng 5 năm trở lại đây, kịch bản đã đảo chiều. Căn hộ chị từng tính bán lỗ giờ được trả giá gấp gần 3 lần so với lúc mua.

Căn hộ cũ giá gấp 2, gấp 3 sau 10 năm

“Môi giới nói chung cư mới xung quanh khu này ngày một cao, có dự án giá 80-90 triệu đồng/m2 với tiện ích, dịch vụ đầy đủ, hiện đại. Nhờ đó, những dự án cũ như nhà tôi cũng được hưởng lợi từ khu mua sắm, chăm sóc sức khỏe đến vui chơi giải trí, trường học... Từ đó giá tăng mạnh, căn hộ ngày xưa hiện có giá ngang ngửa một dự án cao cấp”, chị Hương nói.

Trường hợp của chị Hương không phải cá biệt, ngược lại đang trở thành xu hướng của thị trường căn hộ Thủ đô 3-4 năm trở lại đây.

Chẳng hạn, không ít căn hộ khu Nam An Khánh (huyện Hoài Đức cũ) trước đây có giá chỉ 14-18 triệu đồng/m2, sau khi đại đô thị Vinhomes Smart City hình thành giai đoạn 2020, giá khu vực này đã tăng vọt lên 25-30 triệu đồng/m2, và hiện tại được rao bán quanh mức 40-45 triệu đồng/m2.

Nhiều căn hộ khu Nam An Khánh tăng giá gần 3 lần sau 10 năm đi vào sử dụng. Ảnh: Thế Bằng.

Hay dự án Ecolife Tây Hồ (phường Nghĩa Đô) có giá 26 triệu đồng/m2 hồi năm 2016 và từng có giai đoạn hạ giá còn hơn 25 triệu đồng/m2, tức được xếp vào nhóm căn hộ trung cấp, đến nay đã đạt mức trung bình 80 triệu đồng/m2 - tương đương nhóm căn hộ cao cấp.

Môi giới cho hay ngoài việc tăng giá theo mặt bằng chung của thị trường, dự án này còn chịu tác động bởi các dự án cạnh đó, đặc biệt là khu đô thị Starlake đối diện, vốn có giá chung cư trên 100 triệu đồng/m2 còn nhà thấp tầng có giá trên 300 triệu đồng/m2.

Tương tự, các tòa chung cư HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt) từng là khu nhà ở giá rẻ, giá dao động 14-16 triệu đồng/m2 giai đoạn 2015 nay đã chạm mức 40-45 triệu đồng/m2 do tác động của thị trường chung.

Những căn hộ cũ tăng giá qua từng năm, theo các chuyên gia, đến từ việc nhu cầu nhà ở khu vực trung tâm ngày một tăng trong khi nguồn cung chưa đáp ứng được.

Đặc biệt, giá chung cư cũ tăng còn là hệ quả tất yếu khi những dự án mới neo giá quá cao - phổ biến 70-120  triệu đồng/m2, thậm chí nhiều dự án cao cấp, hạng sang hơn 150 triệu đồng/m2, vượt khả năng tiếp cận của đa số người dân. Từ đó, nhiều người buộc phải chuyển hướng sang mua căn hộ cũ.

Song song đó, hạ tầng và tiện ích quanh các khu chung cư cũ đã thay đổi rõ rệt. Nhiều nơi từng ít được chú ý nay hưởng lợi mạnh từ các đại dự án kế cận.

Chưa kể, những căn hộ ở khu trung tâm, ngoài việc phục vụ nhu cầu sở hữu, còn có thể tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê với lợi suất cao. Căn hộ cũ trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn nhờ khả năng tạo ra dòng tiền và khả năng gia tăng giá trị tài sản. Những nguyên nhân này đã trực tiếp thúc đẩy giá của các căn hộ đã qua sử dụng nhiều năm tăng theo cấp số nhân.

Không phải mọi dự án đều dễ bán

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết năm 2024, thị trường căn hộ bắt đầu được xem là một loại tài sản tích trữ, còn trước đó được xem như một sản phẩm "tiêu sản".

Một báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cũng đưa ra nhận định tương tự. Đơn vị này cho biết năm ngoái, thị trường chung cư Hà Nội đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh về giá bán. Ngoài phục vụ nhu cầu ở thực, chung cư trở thành loại hình đầu tư với tỷ suất lợi nhuận cao hàng đầu thị trường, trung bình trên 30%.

Thị trường chung cư tăng "nóng" giai đoạn 2022-2024 khiến giá loại hình nhà ở này ngày càng vượt xa khả năng mua của người dân. Ảnh: Thế Bằng.

Tuy nhiên, mặt trái của hiện tượng tăng giá chung cư là người dân ngày càng khó với tới các sản phẩm nhà ở, kể cả các dự án được gắn mác "giá rẻ", "vừa túi tiền".

Với căn hộ 2 phòng ngủ, thị trường chỉ còn những căn hộ 2 tỷ đồng trở lên ở các dự án bình dân hoặc vướng pháp lý, không có sổ hồng. Tại các dự án trung cấp, giá bán neo từ 3,5 tỷ đồng trở lên với dòng 2 phòng ngủ và trên 6 tỷ đồng với dòng 3 phòng ngủ. Còn với các dự án cao cấp, giá căn hộ 2 phòng ngủ đã vượt 8 tỷ đồng, căn 3 phòng ngủ trên 12 tỷ đồng.

Dù giá nhiều căn hộ cũ đã bật tăng mạnh nhờ hạ tầng phát triển và mặt bằng giá mới quá cao, các chuyên gia cảnh báo thị trường này đang phân hóa rõ rệt. Không phải tòa chung cư cũ nào cũng dễ bán giá cao bởi vị trí, tiện ích, chất lượng quản lý vẫn là yếu tố then chốt.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, các dự án xa trung tâm, hạ tầng kém, quản lý lỏng lẻo vẫn khó tìm khách. Trong làn sóng tăng giá mạnh, người mua có xu hướng ưu tiên những dự án có vị trí thuận lợi, kết nối thuận tiện, cộng đồng dân cư tốt và có khả năng tạo ra dòng tiền.