Người đang thuê nhà ở xã hội được ưu tiên mua
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 9/2. Trong đó, nhiều quy định mới liên quan đến nhà ở xã hội được điều chỉnh theo hướng mở rộng điều kiện thụ hưởng, chuẩn hóa thủ tục và tăng cường công khai, minh bạch trong quá trình triển khai.
Theo Nghị định 54, chủ đầu tư được ưu tiên bán nhà ở xã hội cho người đang thuê đủ điều kiện khi có nhu cầu mua trước thời hạn 10 năm. Trường hợp không bán cho người thuê, chủ đầu tư có thể bán lại cho Quỹ nhà ở quốc gia.
Đáng chú ý, theo Điều 38 Nghị định này, trường hợp đang cho thuê nhà ở xã hội thì chủ đầu tư được ưu tiên bán nhà cho người đang thuê, nếu người thuê có nhu cầu mua và đáp ứng đúng đối tượng, điều kiện được mua nhà ở xã hội theo quy định.
Việc mua nhà có thể được thực hiện trước thời hạn 10 năm, thay vì phải chờ đủ thời gian thuê như trước đây. Trường hợp không bán cho người thuê, chủ đầu tư có thể bán lại cho Quỹ nhà ở quốc gia.
Nghị định cũng quy định cụ thể cách xác định giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê, nhằm bảo đảm minh bạch và tránh phát sinh tranh chấp.
Theo đó, giá bán được xác định trên cơ sở giá bán nhà ở xã hội đã được thẩm định tại thời điểm xác định giá thuê, cộng với lãi vay bình quân hằng năm của các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước tương ứng với thời gian thuê, đồng thời trừ đi giá trị khấu hao của nhà ở trong thời gian đã thuê.
Giá trị khấu hao được tính theo tỷ lệ giữa thời gian đã thuê và số năm thu hồi vốn đầu tư đã xác định trước đó. Cách tính này giúp người thuê không phải mua lại nhà theo giá thị trường mới, đồng thời bảo đảm chủ đầu tư thu hồi hợp lý vốn đã bỏ ra.
Trong khi đó, theo quy định trước đây, nhà ở xã hội cho thuê chủ yếu được quản lý theo cơ chế thuê dài hạn, người thuê chỉ được mua sau khi đủ thời gian tối thiểu (thường là 10 năm), đồng thời chưa có quy định rõ ràng về việc ưu tiên mua trước thời hạn cũng như phương pháp xác định giá bán khi chuyển từ thuê sang mua.
Chuẩn hóa quy trình bán, cho thuê mua nhà ở xã hội
Một trong những thay đổi đáng chú ý khác của Nghị định 54 là việc sửa đổi quy định về điều kiện nhà ở để được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo hướng mở rộng đối tượng thụ hưởng.
Theo đó, trường hợp được xác định là chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình không chỉ căn cứ vào việc không đứng tên sở hữu nhà ở, mà còn bao gồm cả trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có thông tin về nhà ở. Quy định này được áp dụng đối với cả người đăng ký và vợ hoặc chồng (nếu có) tại địa phương nơi có dự án nhà ở xã hội.
Điểm mới quan trọng là việc xác định điều kiện nhà ở không còn phụ thuộc vào thời điểm nộp hồ sơ như trước đây, góp phần tháo gỡ vướng mắc cho nhiều trường hợp thực tế chưa có nhà ở nhưng gặp khó khăn trong chứng minh điều kiện.
Đồng thời, thẩm quyền xác nhận được giao cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai tại địa phương, thay vì quy định hẹp như trước. Trong thời hạn 7 ngày kể từ khi nhận được đề nghị, cơ quan này có trách nhiệm xác nhận điều kiện nhà ở cho người dân.
Nghị định mới cũng sửa đổi quy định về điều kiện thu nhập theo hướng đơn giản hóa thủ tục nhưng tăng trách nhiệm của người đăng ký.
Theo đó, đối với các trường hợp không có hợp đồng lao động, việc xác nhận thông tin cá nhân được chuyển từ UBND cấp xã sang Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại. Công dân tự kê khai và cam kết về mức thu nhập bình quân hàng tháng, đồng thời cơ quan công an phối hợp các đơn vị liên quan để xác minh, hậu kiểm khi cần thiết.
Đơn đề nghị xác nhận thu nhập đồng thời được xác định là giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, giúp giảm bớt thủ tục hành chính cho người dân.
Nghị định 54 cũng sửa đổi toàn diện Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công. Quy định mới yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin dự án trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng, chính quyền địa phương, báo là cơ quan ngôn luận của địa phương và hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Hồ sơ đăng ký có thể nộp trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính hoặc thông qua cơ quan, đơn vị nơi người lao động đang làm việc. Thời hạn tiếp nhận hồ sơ tối thiểu là 30 ngày. Chủ đầu tư có trách nhiệm tổng hợp danh sách hồ sơ gửi Sở Xây dựng để kiểm tra tình trạng hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, công khai danh sách hồ sơ đủ điều kiện và tổ chức bốc thăm trong trường hợp số lượng hồ sơ vượt quá chỉ tiêu.
Việc ưu tiên được áp dụng cho các nhóm đối tượng theo quy định của Luật Nhà ở, trong đó thứ tự ưu tiên gồm: Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người thuộc diện tái định cư và nữ giới. Sau khi ký hợp đồng mua bán, thông tin giao dịch được cập nhật và công khai theo quy định…
