Ưu đãi giới hạn, ràng buộc ngày càng nhiều?
Chiều 28/10, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội quan tâm khi thảo luận dự án Luật Nhà ở sửa đổi. Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) là chính sách nhân văn của Đảng, Nhà nước dành cho những người gặp khó khăn về chỗ ở. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng loại nhà ở này cần có điều kiện để tránh tình trạng trục lợi chính sách.
Theo quan điểm của Bộ Xây dựng, người mua NƠXH không thể mặc nhiên bán theo giá thị trường sau 5 năm chỉ vì đã hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng.
Trước quan điểm này, nhiều câu hỏi được đặt ra về sự cân bằng giữa mục tiêu bảo vệ chính sách an sinh và quyền lợi tài sản của người mua nhà.
Thực tế, người mua NƠXH được hưởng một số ưu đãi như chính sách về đất đai, thuế và tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi theo điều kiện áp dụng. Tuy nhiên, đổi lại, họ phải tuân thủ các quy định chặt chẽ về điều kiện mua, sử dụng và chuyển nhượng nhà ở.
Dự án NƠXH Kim Chung (Đông Anh, Hà Nội) vừa mở bán vào giữa năm nay. Ảnh: N.M.
Chị Minh Thắm (ở Hà Nội) vừa bốc thăm trúng căn hộ tại nhà ở xã hội Kim Chung, Hà Nội. Chị Thắm bày tỏ băn khoăn: "Chúng tôi mua nhà để ở, không phải mua đi bán lại kiếm lời. Nhưng cuộc sống không đứng yên trong 5 năm. Có người chuyển công tác, người lập gia đình, sinh thêm con, người gặp biến cố tài chính phải bán nhà để trả nợ hoặc chuyển sang nơi ở phù hợp hơn. Nếu đã hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng mà vẫn không được bán theo giá thị trường, quyền định đoạt tài sản của người mua còn được bảo đảm đến đâu?".
Theo chị Thắm, chính sách NƠXH cần ngăn chặn tình trạng đầu cơ ngay từ khâu xét duyệt hồ sơ, kiểm soát điều kiện mua và xử lý nghiêm hành vi kê khai gian dối. Không nên vì lo ngại một bộ phận đã lợi dụng chính sách mà áp đặt những hạn chế kéo dài lên tất cả người mua.
Anh Hồng Lam - một cư dân đang ở NƠXH tại phường Định Công, Hà Nội - bày tỏ: "Nhà nước hỗ trợ tiền sử dụng đất, tạo điều kiện vay vốn ưu đãi để người thu nhập thấp có nhà ở, chúng tôi hoàn toàn đồng tình. Hết 5 năm, người mua vẫn không được bán theo giá thị trường, trong khi phải tự gánh các khoản vay, lãi vay và mọi biến động của cuộc sống, vậy chính sách sửa đổi để bảo vệ người mua hay chỉ bảo vệ căn hộ khỏi bị mua bán?".
Nhiều băn khoăn
Không chỉ câu chuyện giá bán NƠXH sau 5 năm, các quy định hạn chế chuyển nhượng còn có thể tác động đến khả năng tiếp cận vốn vay mua NƠXH.
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6, đơn vị đang phát triển NƠXH tại Minh Đức (Hà Nội) - cho rằng, quy định mới cũng có thể khiến ngân hàng thận trọng hơn khi cho người mua lại NƠXH vay vốn.
Nếu người vay trước mất khả năng thanh toán, việc xử lý NƠXH làm tài sản bảo đảm sẽ khó hơn nhà ở thương mại, do bị giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng. Khi đó, ngân hàng có thể yêu cầu thêm tài sản thế chấp hoặc giảm tỷ lệ cho vay.
Theo ông Quê, một vấn đề khác là ai sẽ xác nhận người mua đủ điều kiện khi chủ đầu tư không còn tham gia giao dịch chuyển nhượng căn hộ đã được cấp sổ đỏ? Lúc đó việc xét duyệt hồ sơ diễn ra thế nào, ai chịu trách nhiệm xét duyệt hồ sơ của người mua mới?
Một chủ đầu tư NƠXH tại Gia Lâm (Hà Nội) cho rằng, về dài hạn, chính sách cần phân biệt rõ hai mục tiêu: Ngăn chặn việc mua NƠXH để đầu cơ và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người đã mua nhà để ở. Nếu lo ngại người mua hưởng ưu đãi rồi bán lại để hưởng chênh lệch, cơ quan quản lý có thể nghiên cứu cơ chế thu hồi một phần lợi ích ưu đãi hoặc áp dụng nghĩa vụ tài chính phù hợp trong những trường hợp cụ thể, thay vì mặc nhiên kéo dài việc hạn chế đối với quyền chuyển nhượng.
"Phát triển NƠXH trước hết là chính sách an sinh, nhưng căn hộ sau khi được mua hợp pháp cũng là tài sản của người dân. Bài toán đặt ra không phải lựa chọn giữa bảo vệ chính sách hay bảo vệ người mua, mà là thiết kế cơ chế đủ chặt để ngăn trục lợi, đồng thời không biến ưu đãi ban đầu thành những ràng buộc khiến người thu nhập thấp khó xoay xở với chính tài sản của mình", đại diện chủ đầu tư cho hay.
