Thị trường bất động sản cuối năm 2026: Giai đoạn phát triển nóng như trước đây chắc chắn sẽ không còn, nhưng mặt bằng giá khó giảm sâu

Tại toạ đàm “Định giá đất – Chìa khoá phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (MarketTimes) tổ chức dưới sự chỉ đạo của Hội thẩm định giá Việt Nam (VVA) hôm 12/6, các chuyên gia đã đánh giá những bất cập của thị trường bất động sản và nhận định diễn biến thị trường cuối năm 2026.

G iá nhà đã vượt ngưỡng thu nhập của người dân

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược của Công ty TNHH Cushman & Wakefield; Báo cáo quý 1/2026 của chúng tôi đánh giá, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM hoàn toàn vắng bóng các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Trong phân khúc nhà ở thương mại, đặc biệt là chung cư tại các thành phố lớn, giá sơ cấp hiện đã vượt quá xa khả năng chi trả của người dân. Với mức giá đạt ngưỡng 90-100 triệu đồng/m², một hộ gia đình (hai vợ chồng) có thể phải mất từ 50 đến 85 năm tích lũy mới có thể sở hữu được nhà.

Thị trường bất động sản cuối năm 2026: Giai đoạn phát triển nóng như trước đây chắc chắn sẽ không còn, nhưng mặt bằng giá khó giảm sâu- Ảnh 2.

Bên cạnh đó, xu hướng đầu tư căn hộ để cho thuê cũng không còn hấp dẫn như trước do tỷ suất lợi nhuận sụt giảm mạnh. Nếu như 10 năm trước, tỷ suất cho thuê có thể đạt mức 8-10% thì hiện nay, với một căn hộ trị giá 10-12 tỷ đồng, giá thuê tối đa chỉ khoảng 30-40 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất sinh lời chỉ còn khoảng 3-4%. Do đó, việc mua nhà để đầu cơ cho thuê không còn là lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư.

Trong phân khúc nhà ở thương mại, đặc biệt là chung cư tại các thành phố lớn, giá sơ cấp hiện đã vượt quá xa khả năng chi trả của người dân. Với mức giá đạt ngưỡng 90-100 triệu đồng/m², một hộ gia đình (hai vợ chồng) có thể phải mất từ 50 đến 85 năm tích lũy mới có thể sở hữu được nhà.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược, Công ty TNHH Cushman & Wakefield

Trong quý 1/2026, thanh khoản tại TP.HCM và Hà Nội ghi nhận sự sụt giảm. Tại TP.HCM, lượng căn hộ tiêu thụ được dưới 1.000 căn, chỉ chiếm khoảng 25% nguồn cung sơ cấp. Nguyên nhân chính là do giá nhà đã vượt ngưỡng chịu đựng của đa số người dân.

Hệ quả là xuất hiện làn sóng dịch chuyển dòng tiền sang các khu vực TP.HCM mới có mức giá "dễ chịu" hơn (như Bình Dương và Bà Rịa - Vung Tàu), nơi thanh khoản vẫn duy trì ở mức tốt nhờ đáp ứng được nhu cầu ở thực của người dân và nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản cuối năm 2026: Giai đoạn phát triển nóng như trước đây chắc chắn sẽ không còn, nhưng mặt bằng giá khó giảm sâu- Ảnh 3.

Còn theo ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), giá nhà ở tại nhiều đô thị hiện đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, kể cả nhóm có thu nhập khá. Điều này khiến giao dịch trên thị trường nhà ở thương mại có dấu hiệu chững lại trong thời gian qua.

“Giai đoạn phát triển nóng như trước đây chắc chắn sẽ không còn. Tình trạng sốt đất nền, đầu cơ cũng khó lặp lại bởi các quy định pháp luật đang dần được hoàn thiện theo hướng hạn chế những hiện tượng này”, ông Khôi nhận định.

Giai đoạn phát triển nóng như trước đây chắc chắn sẽ không còn. Tình trạng sốt đất nền, đầu cơ cũng khó lặp lại bởi các quy định pháp luật đang dần được hoàn thiện.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA).

Khó xảy ra tình trạng “sốt đất”

Nhận định thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026, bà Ngọc đánh giá sẽ không xảy ra tình trạng "sốt đất". Hiện các quy định mới về định giá đất tiệm cận giá thị trường khiến giá khó có sự điều chỉnh sâu trên diện rộng, nhưng thị trường dự kiến sẽ xuất hiện những "nhịp điều chỉnh mềm" từ phía chủ đầu tư. Sự điều chỉnh này thể hiện qua việc giảm kỳ vọng lợi nhuận hoặc đưa ra các chính sách bán hàng ưu đãi như: tăng chiết khấu và giãn tiến độ thanh toán để hỗ trợ người mua.

Đối với người mua sẽ quan sát kỹ lưỡng hơn, trong khi các chủ đầu tư phải tính toán cẩn trọng để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm trong bối cảnh nhiều đại đô thị đang cùng phát triển tại nhiều tỉnh thành. Về dài hạn, hạ tầng giao thông và kết nối vùng vẫn đóng vai trò là "lực kéo" quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản,.

Để cải thiện tình trạng lệch pha cung cầu (thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân), bà Ngọc đề xuất công tác định giá đất cần được nhìn nhận trong tổng thể bản quy hoạch.

Theo đó, nếu một khu vực đã được quy hoạch cho nhà ở giá rẻ, cần có cơ chế "mức trần" để khống chế giá, tránh việc một dự án đơn lẻ bán giá cao sẽ đẩy mặt bằng giá của cả khu vực lên theo, khiến thu nhập của người dân không theo kịp tốc độ tăng giá đất.

Các địa phương cũng cần xác định rõ nhu cầu thực tế về nhà ở cao cấp đến đâu để cân đối quỹ đất, tránh đầu tư tràn lan dẫn đến đầu cơ. Bên cạnh đó, cần có những công cụ điều tiết về tài chính và đất đai để ưu tiên quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở có mức giá phù hợp với đại bộ phận người dân.

Theo ông Nguyễn Văn Khôi, xu hướng phát triển của thị trường năm 2026 sẽ xoay quanh nhu cầu thực, bao gồm cả nhu cầu nhà ở và nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ sản xuất, kinh doanh.

Đối với phân khúc nhà ở, thị trường sẽ hình thành rõ nét hơn các nhóm sản phẩm gồm nhà ở thương mại, nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dài hạn.

Trong đó, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được kỳ vọng sẽ được hưởng lợi từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước. Các cơ chế mới cùng với sự hỗ trợ của địa phương về hạ tầng sẽ góp phần giảm giá thành, qua đó nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Ở chiều ngược lại, phân khúc nhà ở thương mại sẽ chịu áp lực từ chi phí đất đai, chi phí vật liệu xây dựng, lãi suất vốn vay và yêu cầu tái cơ cấu tài chính của doanh nghiệp. Theo ông Khôi, các doanh nghiệp bất động sản cần điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, giảm chi phí để đưa sản phẩm về gần hơn với nhu cầu thực của thị trường.

Thị trường bất động sản cuối năm 2026: Giai đoạn phát triển nóng như trước đây chắc chắn sẽ không còn, nhưng mặt bằng giá khó giảm sâu- Ảnh 4.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) cho rằng nếu không xuất hiện các yếu tố bất thường như chiến tranh, dịch bệnh hoặc những biến động lớn ngoài dự báo, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, đây sẽ là giai đoạn tăng trưởng thực chất hơn, mang tính chọn lọc cao hơn thay vì tăng trưởng nóng như các chu kỳ trước. Theo ông Thỏa, giá bất động sản có thể không giảm sâu nhưng hiện tượng sốt giá và đầu cơ sẽ dần được kiểm soát nhờ hai yếu tố chính.

Thứ nhất là nguồn cung và cầu đều đang có sự cải thiện. Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp được kỳ vọng tăng lên nhờ các chính sách mới. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao.

Thứ hai là việc tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế và pháp luật. Khi các luật liên quan được sửa đổi đồng bộ, môi trường đầu tư sẽ minh bạch và thông suốt hơn.

Giá bất động sản có thể không giảm sâu nhưng hiện tượng sốt giá và đầu cơ sẽ dần được kiểm soát...

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính)Tác giả trích dẫn