Tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ lệ lớn
Nếu trước đây dòng vốn tín dụng được xem là “động cơ tăng trưởng” của thị trường bất động sản, thì hiện nay vai trò này đang thay đổi. Dưới tác động của chính sách tiền tệ thận trọng, tín dụng và lãi suất được xem như một “van điều tiết” quan trọng, vừa đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng, vừa thúc đẩy quá trình thanh lọc thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc mô hình kinh doanh, đồng thời hướng thị trường tới quỹ đạo phát triển bền vững hơn.
Theo thống kê từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản ở mức khoảng 20–25% (tương đương khoảng 4,74 triệu tỷ đồng) tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng. Đây là tỷ lệ khá cao nếu so với nhiều nền kinh tế trong khu vực. Điều này phản ánh thực tế rằng bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực hấp thụ vốn lớn nhất của nền kinh tế. Tuy nhiên, chính đặc điểm này cũng khiến hệ thống tài chính dễ bị tổn thương khi thị trường bất động sản biến động mạnh.
Trong giai đoạn 2020-2022, khi lãi suất thấp và tín dụng tăng trưởng mạnh, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã mở rộng đầu tư với mức “đòn bẩy” tài chính lớn. Không ít dự án được triển khai dựa chủ yếu vào vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Khi thị trường chững lại và chi phí vốn tăng lên, những điểm yếu trong cấu trúc tài chính của nhiều doanh nghiệp bắt đầu bộc lộ. Chính vì vậy, cơ quan quản lý tiền tệ đã chuyển sang chính sách điều hành thận trọng hơn đối với tín dụng bất động sản.
Từ đầu năm 2026, cơ quan quản lý tiền tệ đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng, đặc biệt là tín dụng bất động sản.
Những điều chỉnh này không chỉ nhằm kiểm soát rủi ro mà còn phát đi tín hiệu rõ ràng: dòng vốn ngân hàng sẽ không còn dễ dàng chảy vào các dự án thiếu hiệu quả như trước.
Lãi suất – “phép thử sức khỏe” doanh nghiệp
Mặt bằng lãi suất trong những năm gần đây đã có nhiều biến động do tác động của kinh tế toàn cầu và áp lực lạm phát. Đối với thị trường bất động sản, lãi suất cho vay cao hơn đồng nghĩa với chi phí tài chính tăng mạnh. Điều này đang tạo ra một “bài kiểm tra sức chịu đựng” đối với doanh nghiệp bất động sản.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet
Song song với kiểm soát tín dụng, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng đã được điều chỉnh theo hướng thận trọng hơn. Trong bối cảnh chi phí vốn tăng và rủi ro thị trường vẫn còn hiện hữu, nhiều ngân hàng thương mại áp dụng mức lãi suất cho vay bất động sản cao hơn so với các lĩnh vực ưu tiên như sản xuất, xuất khẩu hoặc nông nghiệp. Điều này khiến chi phí tài chính của các doanh nghiệp bất động sản gia tăng đáng kể.
Đối với các chủ đầu tư có “nền tảng” tài chính yếu, phụ thuộc quá lớn vào vốn vay, sự gia tăng của lãi suất có thể trở thành áp lực lớn. Chi phí lãi vay tăng khiến hiệu quả dự án giảm, dòng tiền bị thu hẹp và tiến độ triển khai bị ảnh hưởng.
Ngược lại, những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, quỹ đất sạch và chiến lược phát triển dài hạn lại có cơ hội mở rộng thị phần. Khi thị trường trải qua giai đoạn thanh lọc, các doanh nghiệp này có thể tiếp cận vốn dễ dàng hơn, đồng thời tận dụng cơ hội mua lại các dự án dang dở với chi phí hợp lý.
Chính vì vậy, lãi suất hiện nay đang trở thành “bài kiểm tra sức chịu đựng” của thị trường bất động sản. Những doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào “đòn bẩy” tài chính sẽ buộc phải tái cấu trúc, trong khi các chủ thể có năng lực thực sẽ trụ vững và phát triển.
Thực tế thị trường bất động sản Việt Nam đang xuất hiện những dấu hiệu tái cấu trúc rõ rệt. Quá trình tái cấu trúc thị trường đang diễn ra, cụ thể là:
Thứ nhất, doanh nghiệp phải tái cơ cấu tài chính . Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải điều chỉnh chiến lược tài chính, giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Một số biện pháp phổ biến bao gồm: Tăng vốn chủ sở hữu, tái cấu trúc danh mục dự án, bán bớt tài sản hoặc dự án kém hiệu quả, hợp tác đầu tư với các đối tác tài chính. Những động thái này cho thấy doanh nghiệp đang buộc phải chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa trên đòn bẩy sang mô hình dựa trên năng lực tài chính thực.
Thứ hai, dòng vốn hướng nhiều hơn vào nhu cầu thực . Khi tín dụng bị kiểm soát chặt, các ngân hàng có xu hướng ưu tiên cho vay đối với những dự án có tính thanh khoản cao, đặc biệt là các dự án phục vụ nhu cầu nhà ở thực. Điều này đồng nghĩa với việc các phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp hoặc nhà ở cho công nhân có thể được hưởng lợi trong thời gian tới. Trong khi đó, các dự án cao cấp hoặc đầu cơ ngắn hạn có thể gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn.
Thứ ba, thị trường trở nên minh bạch hơn . Khi dòng vốn không còn “dễ dãi”, các ngân hàng buộc phải tăng cường thẩm định dự án, đánh giá kỹ lưỡng năng lực của chủ đầu tư và tính khả thi của thị trường. Quá trình này giúp nâng cao tiêu chuẩn minh bạch và kỷ luật tài chính trong toàn bộ hệ sinh thái bất động sản.
Giải pháp chính sách ổn định thị trường bất động sản
Theo chuyên gia kinh tế, PGS,TS. Ngô Trí Long, để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn trong giai đoạn tới cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp chính sách, gồm.
Một là, điều hành tín dụng theo hướng linh hoạt và có trọng tâm. Cơ quan quản lý tiền tệ cần tiếp tục duy trì nguyên tắc kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản, nhưng đồng thời cần phân loại rõ từng phân khúc.
Tín dụng nên được ưu tiên cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và nhu cầu thực cao. Trong khi đó, cần thận trọng với các dự án mang tính đầu cơ hoặc có rủi ro pháp lý.
Hai là, phát triển thị trường vốn để giảm phụ thuộc vào ngân hàng. Một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản dễ bị tổn thương là sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Vì vậy, cần thúc đẩy phát triển các kênh huy động vốn dài hạn như: Thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch; Quỹ đầu tư bất động sản (REITs); Các quỹ đầu tư hạ tầng và đô thị. Việc đa dạng hóa nguồn vốn sẽ giúp giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.
Ba là, đẩy nhanh cải cách thủ tục pháp lý dự án. Nhiều dự án bất động sản hiện nay bị đình trệ không phải do thiếu vốn mà do vướng mắc pháp lý. Do đó, việc cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và minh bạch quy trình cấp phép sẽ giúp tăng nguồn cung và giảm áp lực giá.
Bốn là, tăng cường minh bạch thông tin thị trường. Một thị trường bất động sản lành mạnh cần có hệ thống dữ liệu minh bạch về giá cả, giao dịch và nguồn cung. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản sẽ giúp nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý có thông tin đầy đủ để ra quyết định.
Năm là, phát triển chương trình tín dụng nhà ở dài hạn. Một giải pháp quan trọng là xây dựng các chương trình tín dụng nhà ở dài hạn với lãi suất ổn định cho người mua nhà lần đầu. Điều này không chỉ giúp người dân tiếp cận nhà ở mà còn tạo nền tảng cầu bền vững cho thị trường.
Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng nhanh nhờ dòng vốn tín dụng dồi dào và chi phí vốn thấp. Tuy nhiên, mô hình này cũng bộc lộ nhiều hạn chế, đặc biệt là rủi ro tài chính và sự lệch pha cung – cầu.
Giai đoạn hiện nay có thể được xem là thời điểm chuyển đổi quan trọng. Tín dụng và lãi suất không còn chỉ là công cụ hỗ trợ tăng trưởng, mà trở thành “bộ lọc” để định hình lại thị trường. Nếu quá trình điều hành chính sách được thực hiện linh hoạt, đồng bộ với cải cách thể chế và phát triển thị trường vốn, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước sang một giai đoạn phát triển mới – ổn định hơn, minh bạch hơn và bền vững hơn. Và khi đó, dòng vốn ngân hàng sẽ không còn là “động cơ tăng trưởng nóng”, mà trở thành nguồn lực tài chính có kỷ luật, góp phần xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và phục vụ tốt hơn cho nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội.
