Cầm 2 tỷ đồng tiền tích lũy và dự tính vay thêm ngân hàng, vợ chồng anh Nguyễn Minh Đăng (32 tuổi) dành nhiều tuần tìm nhà tại khu vực Vĩnh Phú (thuộc Bình Dương cũ giáp ranh với TP.HCM - nay là phường Bình Hoà, TP.HCM).
Cùng khu vực, nhà riêng rẻ hơn căn hộ
Ban đầu, lựa chọn của hai vợ chồng là căn hộ hai phòng ngủ. Với tổng ngân sách khoảng 3 tỷ đồng, anh Đăng nghĩ đây là phương án phù hợp nhất với gia đình trẻ.
Tuy nhiên, sau khi khảo sát một số dự án đang xây dựng, anh nhận thấy căn hộ khoảng 65m² đã có giá trên 4 tỷ đồng. Trong lúc tìm kiếm, môi giới lại giới thiệu một căn nhà riêng có giá thấp hơn.
Cùng khu vực, giá nhà đất và căn hộ đang có sự chênh lệch đáng kể.
Căn nhà cách cụm dự án chung cư nói trên khoảng 2km, nằm trong một con hẻm ô tô thông, diện tích đất 60m², xây một trệt một lầu, 3 phòng ngủ. Nhà đã sử dụng nhiều năm, giá chủ nhà đưa ra là 3,8 tỷ đồng.
“Điều khiến tôi bất ngờ nhất là căn nhà có cả đất lại rẻ hơn căn chung cư. Trước khi đi tìm, tôi luôn nghĩ phải có nhiều tiền hơn mới mua được nhà riêng. Tất nhiên nếu mua căn nhà trên thì tôi sẽ phải thêm vài trăm triệu đồng sửa chữa mới vào ở được”, anh Đăng nói.
Những trường hợp như trên không khó tìm trên thị trường hiện nay. Khảo sát các tin rao bán tại phường Bình Hòa cho thấy nguồn nhà riêng trong tầm giá 3-5 tỷ đồng khá đa dạng. Nhiều căn nằm trong hẻm, có diện tích khoảng 50-100 m², trong đó một số căn có giá thấp hơn căn hộ mới cùng khu vực.
Tại khu vực Dĩ An có những căn khoảng 54m² được chào 2,7 tỷ đồng. Tân Đông Hiệp xuất hiện nhà 40m² với mức chào từ khoảng 1,4 tỷ đồng. Đây là giá rao bán, không phải giá giao dịch thành công.
Tuy nhiên, mức giá thấp tập trung chủ yếu ở nhóm nhà trong hẻm. Khảo sát của PV cho thấy, hẻm ở các khu vực chào bán rộng khoảng 2 - 4 mét, cách đường lớn vài trăm mét. Thường đó là những căn nhà có tuổi đời sử dụng trên 10 năm, bắt đầu xuống cấp.
Trong khi đó, căn hộ mới tại cùng địa bàn đang bước sang một vùng giá khác.
Ghi nhận thị trường cuối tháng 9 cho thấy những dự án mới tại Dĩ An, Thuận An từng phổ biến mức giá khoảng 35-40 triệu đồng/m², nhưng vùng giá này hiện gần như không còn trong nguồn cung mới. Theo dữ liệu One Mount, giá sơ cấp căn hộ tại Bình Dương cũ trong quý II/2026 đã lên khoảng 60 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 4 triệu đồng/m² so với quý trước.
Nhà đất kẻ hơn chung cư xây mới.
Ở một số dự án mới, mức giá đã vượt đáng kể con số này. Trong khi đó, nguồn căn hộ dưới 45 triệu đồng/m² chủ yếu thuộc các dự án mở bán trước, hàng thứ cấp hoặc căn diện tích nhỏ.
Điều này tạo ra một vùng giao nhau khá đặc biệt về tổng giá. Một căn hộ mới khoảng 60m² nếu ở vùng giá 60 triệu đồng/m² đã tương ứng khoảng 3,6 tỷ đồng. Trong khi đó, cùng địa bàn vẫn có thể tìm thấy những căn nhà riêng trong hẻm ở vùng 3 tỷ đồng.
Chị Nguyễn Thùy Linh (30 tuổi) từng đứng trước hai lựa chọn như vậy. Một bên là căn nhà 48m² giá 2,9 tỷ đồng, nằm trong hẻm nhỏ. Bên kia là căn hộ hai phòng ngủ tại dự án mới, giá khoảng 3 tỷ đồng.
Nhà riêng rẻ hơn và có đất, nhưng cuối cùng chị Linh vẫn nghiêng về căn hộ.
“Căn nhà tôi xem nằm khá sâu trong hẻm, nhà cũng cũ nên nếu mua phải sửa thêm. Chung cư đắt hơn nhưng mới, có chỗ đậu xe, bảo vệ và tiện ích. Hai sản phẩm cùng tầm tiền nhưng thực tế rất khác nhau”, chị Linh nói.
Vì sao nhiều người vẫn chọn chung cư?
Việc một căn nhà gắn liền với đất có giá thấp hơn căn hộ mới ngay cùng khu vực thoạt nhìn khá bất thường. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khoảng cách giá giữa hai loại hình đang thu hẹp khi giá căn hộ mới tăng nhanh, còn nhà riêng, đặc biệt là nhà trong hẻm, chịu nhiều giới hạn về vị trí và thanh khoản.
Một dự án căn hộ tại phường Bình Hoà đang xây dựng phần móng, giá rao bán khoảng 65 triệu đồng/m².
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group nhận định, trong điều kiện thông thường, giá căn hộ chỉ bằng khoảng 50-70% giá nhà liền thổ cùng khu vực. Tuy nhiên, khoảng cách này đang thu hẹp khi nguồn cung căn hộ mới tập trung nhiều ở phân khúc trung và cao cấp, còn sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.
Diễn biến này thể hiện khá rõ tại khu vực Bình Dương cũ.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, lợi thế trước đây của thị trường này là nguồn căn hộ khoảng 30-40 triệu đồng/m². Hiện nhiều dự án đã vượt 50-60 triệu đồng/m². Ở mặt bằng này, một căn hộ hai phòng ngủ diện tích khoảng 60-65m² đã có thể chạm vùng giá 4 tỷ đồng, tương đương tổng giá của không ít căn nhà riêng diện tích nhỏ trong hẻm tại Dĩ An, Thuận An.
Trong khi đó, nhà riêng lại chịu tác động rất lớn bởi vị trí của từng tài sản.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, tỷ trọng tìm kiếm nhà riêng tại TP.HCM đã giảm từ 36% xuống 23%. Nhà riêng và nhà phố chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn do giá trị tài sản cao, phụ thuộc nhiều vào vốn tự có và khả năng tiếp cận tín dụng. Người mua có xu hướng khảo sát lâu hơn, so sánh nhiều hơn và thương lượng giá trước khi quyết định.
Thực tế, những căn nhà có tổng giá 2-3 tỷ đồng tại Dĩ An, Thuận An thường đi kèm một số hạn chế như nằm trong hẻm nhỏ, cách xa đường lớn, diện tích đất không lớn hoặc căn nhà đã qua nhiều năm sử dụng.
Dù vậy, tổng giá bán vẫn chưa phản ánh hết khả năng tiếp cận của người mua. Đây cũng là điểm khiến căn hộ mới dù đắt hơn vẫn trở thành lựa chọn của nhiều gia đình trẻ: Người mua không nhất thiết phải chuẩn bị gần như toàn bộ số tiền ngay tại thời điểm giao dịch.
Với một căn nhà đã có giấy chứng nhận và được giao dịch trên thị trường thứ cấp, thời gian từ đặt cọc đến công chứng thường tương đối ngắn. Một căn nhà giá 4 tỷ đồng chẳng hạn, người mua sau khi đặt cọc phải chuẩn bị toàn bộ phần còn lại để hoàn tất giao dịch.
Căn hộ hình thành trong tương lai có cách thanh toán khác.
Căn hộ hút khách hơn vì tiện ích đầy đủ, tiến độ thanh toán “dễ thở”.
Tại nhiều dự án đang mở bán, giá trị căn hộ được chia thành nhiều đợt theo tiến độ xây dựng. Người mua có thể chỉ cần thanh toán một tỷ lệ nhất định khi ký hợp đồng, sau đó tiếp tục đóng tiền trong nhiều tháng hoặc cho tới khi nhận nhà. Một số dự án còn áp dụng hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc liên kết ngân hàng cho vay.
Chênh lệch này tạo ra một nghịch lý, đó là tài sản rẻ hơn chưa chắc dễ mua hơn.
Theo các chuyên gia, đây là một trong những lợi thế quan trọng của thị trường căn hộ sơ cấp đối với nhóm khách hàng trẻ. Chủ đầu tư không làm giảm giá trị căn hộ, nhưng việc kéo dài tiến độ thanh toán giúp chia nhỏ áp lực dòng tiền theo thời gian. Với những người có thu nhập ổn định nhưng số tiền tích lũy ban đầu chưa lớn, yếu tố này có thể tác động mạnh đến quyết định mua nhà.
Chính sách bán hàng vì vậy cũng trở thành một phần trong cuộc cạnh tranh giữa căn hộ mới và nhà riêng. Căn hộ mới có thể đắt hơn, nhưng người mua nhận một sản phẩm mới, hệ thống tiện ích, an ninh, bãi đỗ xe và đặc biệt là thời gian để chuẩn bị dòng tiền.
